אמריקה – ארץ הזדמנויות הנדל"ן הבלתי מוגבלות

קווי המתאר העיקריים של שוק הנדל"ן בארה"ב

שוק הנדל"ן בארה"ב איננו הומוגני והוא מתחלק לתתי שווקים רבים. השקעה בפלורידה, למשל, איננה דומה להשקעה במישיגן. ההבדלים בין השווקים נובעים בין השאר מהמיקום, המצב הסוציו-אקונומי באזור, רמת הפשיעה, האם קיימת הגירה חיובית או שלילית וכן הלאה.

עם זאת, ישנם מספר מאפיינים המשותפים לכלל הנדל"ן בארה"ב: ראשית, מושגי המחירים שם שונים לגמרי מאלו הנהוגים פה בישראל. בארצות הברית ניתן לרכוש וילה רחבת ידיים במחיר של דירת 3 חדרים בארץ באזורי פריפריה, וזה לא רק בגלל המשבר הכלכלי. בארה"ב מחיר הקרקע אינו משמעותי כמו בארץ ושיטות הבנייה של הבתים זולות יותר.

בנוסף, פערי המחירים של הבתים בארה"ב גדולים הרבה יותר ממה שאנו מכירים בארץ. זה חשוב בגלל שכאשר שומעים ידיעה על ממוצע מחירי הדירות בארה"ב צריך לזכור כי הממוצע מושפע גם ממחיר דירות היוקרה. כאשר ערכו יורד זה משפיע מאוד על הממוצע.

מאפיין אחר הוא תהליך רכישת הנדל"ן. כמו כל דבר אחר בארה"ב – גם תהליך זה נעשה בצורה מסודרת מאוד מבחינה משפטית. כמו כן, ישנם שירותים מתקדמים בנושאי חקיקה, מיסוי, ושקיפות מנהלתית. זה אומר שאתם תוכלו לקבל את כל המידע הרלוונטי אודות הנכס בו אתם מתעניינים.

מטקסס עד ניו-יורק. שוק נדל"ן מפותח ומלא הזדמנויות

מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב בארה"ב צריך להתכונן להרגיש כמו ילד בחנות צעצועים. מגוון הנכסים הוא גדול, והפיזור הגיאוגרפי רחב ביותר. כדי לעשות סדר, נזכיר את האפשרויות הנפוצות ביותר:

בית פרטי
רכישת בית פרטי (Single Family) צמוד קרקע בארצות הברית מקנה לבעליו בעלות בלעדית על הנכס ועל הקרקע עליה הוא עומד, יחד עם הזכויות והחובות שלו. למרות שמחירו של בית צמוד קרקע גבוה יותר, קל יותר לקבל עבורו משכנתא ואפשר להעריך באופן מדויק את ההכנסות וההוצאות הצפויות. כמו כן, הבתים הללו אומנם מרוחקים בדרך כלל ממרכזי הערים, ומציאת שוכרים עלולה להיות מעט מאתגרת, אולם הנתונים מראים כי מרבית האמריקאים מעדיפים לגור בבתים צמודי קרקע.

רכישת דירה בבניין או בקומפלקס –
רכישת דירה בבניין או בקומפלקס מקנה לבעליה בעלות על הדירה בלבד, ולהבדיל מישראל, בנייני דירות בארה"ב, המכונים קונדומיניום, יכולים להכיל מאות דירות, השייכות לבעלים שונים. כל בעלי הדירות חייבים לשלם Condo ("ועד בית") לצורך ניהול ואחזקת הבניין.

דירות אלו זולות יחסית, ומרבית הבניינים הללו מכילים תוספות כמו חדר כושר ובריכה, אולם חשוב לקחת בחשבון כי ישנם מאות עד אלפי דיירים נוספים, תקנון בניין וגוף שמנהל את הבניין, וכי תשלומי ועד הבית עלולים להיות גבוהים יחסית – במיוחד אם הבניין משודרג בתוספות שמשדרגות את איכות חיי הדיירים.מעבר לכך, עליית ערך הדירות הללו איטית יותר, וקשה יותר לקבל עבור ההשקעה בהן משכנתא.

השקעה קבוצתית במולטיפמילי (Multi Family) –
השקעה כחלק מקבוצת אנשים נעשית באמצעות חברת ניהול או סוכנות תיווך, באמצעותה רוכשים יחד קומפלקס דירות או בניין שלם בארה"ב. השקעה מסוג זה מצריכה הון עצמי נמוך יותר, אך הסיכון בה גבוה יותר, מכיוון שההשקעה דומה לרכישת מניה וחלק יחסי בהתאם לסכום ההשקעה.

אף על פי שהשקעה קבוצתית במודל מולטי פמילי מתאימה גם למי שברשותו סכום השקעה נמוך יותר, היא מצריכה תיאום והסכמה בין כלל המשקיעים, אשר תלויים במידה רבה מאוד בגוף המנהל את ההשקעה. המשקיע במסלול זה אמנם לא שותף לניהול הנכס ולא מתעסק בו כמעט, אך מסיבה זו הוא נדרש לשלם יותר עבור עלויות ניהול. במקרים בהם הנכסים לא מושכרים, ההוצאות הללו עלולות להיות גבוהות במיוחד.

נדל"ן מסחרי –
השקעה בנדל"ן מסחרי כוללת רכישת משרדים, חנויות, מבני תעשיה, מרכזים לוגיסטיים, בתי מלון, מבני ציבור וכדומה, שאינם מיועדים למגורים אלא להשכרה לגופים עסקיים או ציבוריים.

במרבית המקרים ניתן להשכיר נכס מסחרי במחיר גבוה יותר מאשר נדל"ן למגורים, אולם ההוצאות שהוא דורש מבעליו גבוהות יותר. עם זאת, אחד היתרונות בנדל"ן מסחרי הוא שהשוכר יכול להיות גוף ממשלתי או ציבורי, ובמקרה כזה הסיכון שיתעוררו בעיות עם דמי השכירות קטן בהרבה. מעבר לזה אין הבדלים רבים בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים ויש לבצע את אותן בדיקות בשני הסוגים.

השקעה לטווח קצר והשבחת הנכס

הרבה בתים בארה"ב אשר מוצעים למכירה, הם נכסים שעוקלו לאחר שבעליהן לא שילמו את המשכנתא. מצבן של הדירות האלה בדרך כלל מצריך שיפוץ רציני. בנוסף, לעתים, דירות כאלה עמדו ריקות זמן רב או שסבלו מפריצות או השתלטות של תושבים חסרי בית. לפיכך אפשרות נוספת להשקעה הוא לרכוש דירות כאלה, לשפץ ולהשביח אותן ולאחר מכן למכור במחיר גבוה יותר. למעשה חלק מחברות הנדל"ן גוזרות את רווחיהן בשיטה הזו.

דרכים נוספות להשבחת הנכס, הן למשל: הרחבת הבית, הוספת קומה או חדר וכדומה. בדרך כלל, השקעה כזאת נעשית לטווח קצר ביותר והיא מתאימה במיוחד למשקיעים שזקוקים לכסף בטווח הקרוב, לאנשים שאינם רוצים להתעסק עם השכרת דירה ולמי שמבין בבנייה ושיפוצים. היתרון המרכזי בהשקעה כזו הוא שניתן לגזור רווחים הרבה יותר גבוהים. עם זאת יש לדעת שהסיכון גבוה יותר, ההוצאות גבוהות וההתעסקות רבה.

נושאים שצריך לבדוק לגבי כל השקעת נדל"ן בארה"ב

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן –
בדיוק כמו בכל מקום אחר בעולם, מיקום הנכס הוא מרכיב קריטי להצלחת עסקת נדל"ן. ההבדלים בין האזורים בארה"ב עשויים להיות גדולים ולקבוע האם הנכס יפיק רווח או הפסד. ההחלטה איפה להשקיע בארה"ב צריכה לקחת בחשבון מספר קריטריונים שאותם ניתן למצוא ברשת, למשל באתר הזה.

היקף הביקוש לשכירות באזור – נכס שאינו מושכר לא רק שאינו מביא לרווחים נוכחיים אלא אף עשוי להביא להפסדים. הסיבה לכך היא שעדיין בעל הדירה יידרש לשלם ארנונה, ועד בית והוצאות נוספות. לפיכך כשבוחנים נכס יש לבדוק את הביקוש לשכירות באותו אזור. אמנם אין מדד שמצביע במדויק על הביקוש לשכירות, אך ניתן להיעזר בבדיקת רמת התפוסה הממוצעת באזור, כלומר כמה אחוזים מתוך הבתים מאוכלסים בתושבים.

מידע נוסף שכדאי לברר הוא מיקומם של מוסדות השכלה או מקומות תעסוקה מרכזיים באזור כגון בתי חולים ואוניברסיטאות. אלו ימשכו בדרך כלל אוכלוסייה איכותית לאזור שתתעניין בהשכרת דירה למספר שנים. באופן כללי כדאי לחפש מקום שנמצא במגמת התפתחות שנמצא קרוב לעורקי תחבורה ראשיים ולמרכזי קניות קיימים או בתכנון.

נתונים סוציו-אקונומיים – המצב הסוציו-אקונומי של האזור משפיע הן על משיכת תושבים לאזור והן על היכולת להשכיר בפועל. חשוב לבדוק מהי ההכנסה הממוצעת המקומית למשפחה ומהי רמת האבטלה. זאת כדי לדעת מהו שכר הדירה הריאלי אותו ניתן לדרוש ומה הסיכוי להסתבך עם שוכרים שאינם משלמים. בהקשר זה כדאי לבדוק גם את רמת הפשיעה שעלולה להבריח תושבים מהאזור וכן את רמת ההשכלה ומוסדות החינוך. כשמקבלים הצעה לרכישת נכס במחיר נמוך במיוחד רצוי לבדוק שלא מדובר באזור הסובל מפשיעה או מאבטלה חמורה.

מצב המחירים בשוק הנדל"ן המקומי – בדרך כלל לפני שמחליטים איפה להשקיע מחליטים מה יהיה סכום ההשקעה. בדיקת מחירי הנדל"ן באזור תעזור להחליט אילו אזורים בארה"ב בכלל רלוונטיים להשקעה. בדיקת השכירות הממוצעת תסייע בחישוב התשואה.

מצב ההגירה באזור – חשוב לבדוק האם ההגירה באזור חיובית או שלילית. הגירה שלילית היא מתכון לבעיות עתידיות של קושי בהשכרת הנכס ומכירתו וכן של ירידת ערך הנדל"ן באזור, בעוד שהגירה חיובית תוביל למצב הפוך. את ההגירה ניתן לבדוק למשל באמצעות השוואת מספר התושבים באזור לאורך השנים האחרונות.

החוקים והמיסים המדינתיים
בכל מדינה בארה"ב ישנם חוקים שונים ומיסים שונים הקשורים לנדל"ן. חשוב לבדוק למשל מה החוק במדינה אומר במקרה של שוכר שלא משלם וצריך לפנות אותו. מבחינת היבטי המיסוי – חשוב לבדוק אילו מיסי מדינה ומיסי עירייה קיימים. חשוב לדעת שישנן מדינות בארצות הברית עם חוקים מיוחדים כמו למשל מדינות שבהן לא ניתן לרכוש נדל"ן ישירות אלא רק דרך חברה מקומית.

התשואה הממוצעת באזור הנכס
נתון זה חשוב לא רק לבחינת כדאיות ההשקעה אלא גם ביחס לנתונים האחרים. ככל שהסיכון באזור גבוה יותר כך כדאי שהתשואה תהיה גבוהה יותר כדי להצדיק את ההשקעה באותו אזור.

מצב הנכס
כשבוחנים נכס להשקעה בארה"ב צריך לקחת בחשבון את מצב הנכס. בעקבות המשבר הכלכלי חלק גדול מן הדירות המוצעות למכירה בארה"ב מגיעות מכונס נכסים וזקוקות לשיפוץ רציני. זה לא אומר שלא כדאי לקנות דירות כאלה, אדרבא, לעתים משתלם לקנות אותן במחיר נמוך ולהשביח אותן לצורך השכרה. ישנן חברות המטפלות בכך, אך מי שאינו רוצה להתעסק עם דירות המצריכות שיפוץ כדאי שיבחר בנכס הראוי למגורים. אם רוכשים נכס לאחר שיפוץ חשוב שתהיה אחריות על השיפוץ מהחברה שביצעה אותו.

מי הם השוכרים
בין שהנכס המוצע למכירה כבר מכיל דיירים ובין שהוא טרם הושכר, כדאי לבדוק מי הם הדיירים. יש לדאוג כי שוכרים בעלי הכנסה יציבה, שאין להם היסטוריה בעייתית מבחינת חובות או עבירות חוק ועדיף שיהיו נחמדים. הדבר האחרון שמשקיע רוצה הוא דיירים בעייתיים שאינם משלמים, משחיתים את הדירה ומסרבים להתפנות.

כיצד מתבצע תהליך הרכישה של דירות בארה"ב

תהליך רכישת דירות בארה"ב כולל שיתוף פעולה הין מספר גורמים, חלקם מייצגים את הקונה או המוכר וחלקם נייטראלים. בשל חוסר היכרות מספקת עם שוק השקעות הנדל"ן האמריקאי והכללים אשר חלים עליו, משקיעים רבים נעזרים בחברות אשר מתמחות בשיווק נדל"ן בארה"ב. חלק מאותן מהחברות פועלות בשיתוף פעולה עם מתווכים אמריקאים וחלקן מאתרות בעצמן את הנכסים, רוכשות אותם ומשווקות למשקיעים, לפני או אחרי שיפוץ והשכרת הנכס. הרווח העיקרי לחברות הללו מגיע מההפרש בין סכום הקנייה שלהן לסכום המכירה למשקיע וכן מעמלת הניהול. כיוון שמדובר בנושא חשוב בהשקעה כדאי לבחור בחברת תיווך נדל"ן טובה.

בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?

מה חשוב לבדוק בחברת תיווך נדל"ן?

אילו שירותים החברה מציעה – האם היא מציעה רק נכסים למכירה שהיא בעצמה רכשה או שהיא מאפשרת גם קנייה עצמאית של הלקוח בליווי החברה? האם היא גם מטפלת בנכס לאחר רכישתו? האם היא דואגת לצד המשפטי של הרכישה? האם היא מטפלת בענייני השכירות?

מקצועיות – האם החברה בקיאה בנושא הנדל"ן בארה"ב? האם יש לה ידע וניסיון בנושא? האם היא ביצעה השקעות מוצלחות בעצמה? האם יש לה נציגים בארה"ב או משרד בחו"ל? האם יש לה קשרים או שיתוף פעולה עם סוכני נדל"ן בארצות הברית? האם היא רואה את הדירות בעצמה או דרך מתווך? לא כדאי להתעסק עם חברה שאינה מגלה מקצועיות ובקיאות בנכסים אותם היא משווקת.

שקיפות – עד כמה החברה משתפת את הלקוח בתהליך? האם היא עונה לשאלות בצורה ברורה? האם היא מפרטת את העלויות הכרוכות בכל חלק בתהליך? מהימנות – האם דמי השכירות והתשואה הצפויה שהחברה מבטיחה תואמים למציאות? האם מחיר הנכס שהיא מציינת סביר ביחס לאזור? ניתן להיעזר באתרי אינטרנט כדוגמת www.zillow.com לבדיקת שווי של דירות בארה"ב.

מה כולל תהליך רכישת דירות בארה"ב?

ישנם מספר שלבים שתצטרכו לעבור מרגע ההחלטה על ההשקעה ועד שהנכס עובר לרשותכם. ישנם משקיעים אשר מעדיפים לחסוך חלק מהתהליך ולקנות דירות שחברת הנדל"ן כבר רכשה בארה"ב בעצמה, שיפצה והשכירה. במקרה כזה, המשקיע רוכש את הנכס ישירות מהחברה עצמה וישלם סכום גבוה יותר בשל הוצאות החברה על תהליך הרכישה והשיפוץ.

חשוב להדגיש שגם במקרה כזה לא כדאי לסמוך על החברה בעיניים עצומות ומומלץ לעשות את הבירורים הנדרשים אודות הנכס המדובר כפי שציינו בפרק הקודם. לפני שנפרט על השלבים בתהליך הרכישה נסביר על פעולות אחדות שמשקיע זר צריך לבצע כדי שיוכל לרכוש דירות בארה"ב. חברות הנדל"ן דואגות לבצע פעולות אלה עבור הלקוח.

הקמת חברת LLC – משקיעים זרים אשר רוכשים דירות בארה"ב יכולים להחזיק בנכס ישירות או באמצעות חברה בעירבון מוגבל LLC – Limited Liability Company. חברה זו היא למעשה תאגיד משפטי שקוף שבעליו לא חייב להיות אזרח אמריקאי או בעל גרין קארד. תהליך ההקמה פשוט ונמשך מספר ימים. רוב המשקיעים בנדל"ן בארה"ב מחזיקים בנכס באמצעות חברת LLC הרשומה על שמם ממספר סיבות:

הגנה משפטית על הרוכש במקרה של תביעות או חובות – במקרה כזה לא ניתן לפגוע ברכושו הפרטי של בעל הנכס אלא רק בהון העצמי של החברה. בנוסף, מכירת הנכס בעתיד תהיה פשוטה יותר באמצעות חברת LLC ושיעור המס על הרווח מהמכירה יהיה נמוך יותר.

תהליך ניהול חברה כזאת הוא פשוט ביותר ותשלום המס בגין הכנסות החברה הינו ישירות על הבעלים.
הקמת החברה מקלה על ההחזקה בנכס כאשר יש לו מספר בעלים.

פתיחת חשבון בנק – על מנת לאפשר את תהליך העברת הכספים לצורכי רכישה, שיפוץ והוצאות שוטפות וכן לקבלת דמי השכירות יש לפתוח חשבון בנק בארה"ב בסמוך לנכס. חשבון הבנק יהיה רשום על שם חברת הLLC שנפתחה עבור המשקיע. אין צורך לנסוע לארה"ב כדי לפתוח את החשבון ויש רק להעביר מסמכים שונים כגון צילום של הדרכון ושל רישיון הנהיגה וטפסי רישום.

פעולות אלו נדרשות לרכישת דירות בארה"ב ולאחר ביצוען ניתן לעבור לביצוע שלבי הרכישה עצמם , בפרק השלבים ברכישת בתים בארה"ב.

שלב אחרי שלב בדרך לרכישת נכס בארה"ב

איתור הנכס – השלב הראשון בתהליך הרכישה של בתים בארה"ב הוא איתור נכס. בשלב זה יושבים עם נציגי החברה, שומעים על הנכסים השונים שהן מציעות למכירה ומחליטים על מה להשקיע בהתאם לצרכיו של המשקיע. בשלב זה לוקחים בחשבון את סכום ההשקעה הרצוי, המיקום המועדף, סוג הנכס שנבחר וכן הלאה. ייתכן שהמשקיע ירצה לאתר נכס בעצמו וכאן החברה תסייע לו במציאת הנכס המתאים ובתהליך הגשת ההצעה לרכישה והקנייה בפועל כפי שיפורט בשלבים הבאים.

הוכחת יכולת רכישה – כאשר מגישים הצעה לרכישת בית בארה"ב, ובפרט כאשר המוכר הוא בנק או גוף ציבורי, יש צורך במסמך המוכיח שלמוכר יש יכולת פיננסית לרכוש את הנכס. מסמך זה נקרא POF – Proof Of Fund והוא מנוסח באנגלית על ידי הבנק שבו נמצא החשבון של המשקיע. אם בחשבון הבנק יש די כסף עבור עלות הרכישה והשיפוץ הנדרש ניתן להסתפק בהגשת צילום או העתק של מצב החשבון. במקרה והרכישה ממומנת על ידי משכנתא יש להגיש אישור של הגוף המלווה עם סכום המשכנתא.

הגשת הצעה לרכישה – לאחר שאותר נכס למכירה העונה לדרישות המשקיע יש להגיש למוכר הצעת מחיר לרכישה בליווי מסמך ה-POF. במקביל להגשת ההצעה יש לבדוק את הנכס כפי שיפורט להלן. לעתים יהיה צורך בתשלום מקדמה בשלב זה. לאחר הגשת ההצעה על המוכר להגיש תשובה תוך זמן מוגבל כפי שייקבע בהצעה.

בדיקת הנכס – עם הגשת ההצעה נשלח מפקח מטעם העירייה לבדוק את מצב הנכס ולהגיש דו"ח על מצב הבית ועל התיקונים הנדרשים כדי שהעירייה תאשר את הנכס למגורים. בתים בארה"ב נדרשים לעמוד בתקני העירייה למשל מבחינת מערכת החשמל והאינסטלציה. הדו"ח המוגש מטעם המפקח נקרא POS ובו יפורטו התיקונים שיש לבצע. בנוסף נשלחים לנכס בשלב זה קבלנים כדי להגיש הצעות מחיר לשיפוץ הנכס. לאחר קבלת הצעות המחיר ניתן להעריך בצורה טובה יותר את כדאיות רכישת הנכס.

חוזה הרכישה – בשלב זה מגיעים להסכמה עם המוכר על מחיר הקנייה והמוכר חותם על ההצעה שהוגשה על ידי הקונה. מרגע זה ואילך יש שלושה ימים שבהם הצדדים יכולים לערער על החוזה, בדרך כלל באמצעות עורך דין. לאחר החתימה על החוזה הנכס עובר בדיקה של Title Company.

Title Company – תהליך רכישת בתים בארה"ב מבוצע באמצעות חברת טייטל. זהו גוף משפטי נייטרלי בלתי תלוי הכולל סוכני ביטוח ועורכי דין המורשים לעסוק ברישום בעלות על בתים בארה"ב. החברה בודקת את מצבו המשפטי של הנכס ומוודאת שאין חובות ושעבודים קודמים על הנכס.

חשוב לדעת שבארה"ב החוב רשום על הבית עצמו ולא על בעל הבית, ולכן אם לבעלים הקודמים היה חוב החיוב יהיה על בעל הנכס הנוכחי. הבדיקה המשפטית נמשכת מספר ימים, כאשר במקביל לכך, החברה דואגת לכל הקשור בתהליך מכירת הנכס, העברת כספים לצדדים השונים בעסקה ורישום הנכס בטאבו. בסיום התהליך חברת הטייטל מעבירה את הבעלות על הנכס לקונה ונותנת ביטוח, כך שאם בעתיד יימצא חוב ישן על הבית החברה תישא בהוצאות.

Closing – החלק האחרון בתהליך הרכישה של בתים בארה"ב הוא הסגירה – Closing. לקראת הסגירה יש לדאוג לכל המסמכים והכספים הקשורים לביצוע הרכישה. בשלב הסגירה המוכר והמשקיע חותמים על כל הטפסים הנדרשים, הנכס נרשם על שם המשקיע והכסף עובר לידי המוכר. העברת הכסף למוכר נעשית באמצעות הפקדה לחשבון הנאמנות של חברת הטייטל והיא מעבירה אותו למוכר לאחר העברת הבעלות על הנכס על שם המשקיע.

בדיקה סופית וסידורים אחרונים – בסמוך לclosing מבצעים בדיקה סופית של הנכס כדי לוודא שמצבו לא השתנה מאז חתימת חוזה הרכישה. בנוסף יש לדאוג בהתאם לחוק בארה"ב לרכישת פוליסת ביטוח לבית ולסדר את עניין המשכנתא אם נלקחה. לאחר מכן אפשר להתחיל בתהליך השיפוץ.

חברת ניהול לבתים בארה"ב – מקובל שלאחר הרכישה נעזרים בחברת ניהול הדואגת לטיפול בנכס מכיוון שקשה לנהל בתים בארה"ב כאשר נמצאים בישראל. לעתים חברת תיווך הנדל"ן משמשת גם כחברת ניהול אבל לא תמיד. תפקיד החברה הוא להשגיח על הנכס ולדאוג לכל הקשור בהשכרת הנכס החל ממציאת שוכרים ועד להתמודדות עם בעיות שצצות עם השוכרים. דמי הניהול לחברה משולמים מתוך דמי השכירות. לעתים חברת הניהול תטפל גם בתהליך שיפוץ הנכס.

(לא) נעים מאוד – אלו המסים והתשלומים הנלווים להשקעת נדל"ן בארה"ב

עד כמה שזה נשמע מפתיע – לא מעט משקיעים מבצעים טעות בסיסית ולא מחשבים את עלויות המסים, כאשר הם מחשבים את התשואה הצפויה מהעסקה. אם תחזרו על הטעות הזאת, במקרים רבים, תגלו שהעסקה לא משתלמת או רחוקה מיעדי התשואה המקוריים.

לכן, במידה והחלטתם להשקיע בנדל”ן בארה”ב, חשוב להקדיש זמן להיבטי המיסוי הקשורים לצורת האחזקה בנדל”ן בארה”ב (כלומר צורת ההתאגדות), מיקום ההשקעה והמיסים במדינה ספציפית בה ממוקם הנכס שבחרתם. בעיקרון, אלו המיסים שאתם צריכים להכיר:​

​​מס פדרלי – Federal Income Tax –
מדובר במס כללי בארה”ב, שחל על כל התושבים ולא שייך למדינה כזו או אחרת. המס הפדרלי מאוד דומה למס הכנסה הישראלי ומגדיר את גובה המס אותו תשלם הישות המשפטית המחזיקה בנכס. בנוסף, המס הפדרלי מהווה גם את הבסיס לחישוב ההכנסה החייבת לצורך המיסוי ברמת המדינה והעיר, כפי שיפורט בנקודות הבאות.

מס מדינתי – State Tax – בנוסף למס הכללי שתשלם החברה או הישות המשפטית המחזיקה בנכס, קיימות מדינות אשר מחייבות גם מס מקומי עבור ההכנסה. המשמעות היא שאם אתם משקיעים במדינה שמחייבת מס מקומי, בסוף שנת הפעילות תצטרכו לשלם מס על הרווחים שיצרתם (המס הפדרלי) ולאחר מכן תחוייבו גם במס מהמדינה שאתם פועלים בה. לדוגמה: שיעור State tax בניו יורק הוא בין 4%-8.82%. בפלורידה, לעומת זאת, שיעור המס שגובה המדינה הוא 0.

City Tax – בדומה למיסי מדינה, יש גם ערים שלעיתים דורשות מיסוי עבור רווחים. לרוב לא מדובר במיסים בשיעור גבוה באחוזים, אך הסכומים אינם מבוטלים ונאכפים בקפידה. ​

מס הכנסה משכירות ומס על רווחי הון – ישראלים המחזיקים נדל"ן בארה"ב חייבים במס גם בארצות הברית וגם בישראל. החיוב במס הוא על ההכנסות השוטפות משכר הדירה, וכמו כן בעתיד, מהרווח הצפוי מהמכירה, יידרשו המשקיעים לשלם מס רווח הון. אמנת המס שנחתמה בין ישראל וארה"ב מעניקה קדימות לשנייה מביניהן בכל הנוגע למשקיעים ישראלים בעלי נכסים, ומבטיחה למשקיעים להימנע מכפל מיסים.

מס ירושה – בארה"ב ישנו מס ירושה על נכסים הנמצאים בארצות הברית, גם אם המחזיק בהם אינו תושב או אזרח אמריקאי. פירושו של מס זה הוא שאם חלילה בעל הנכס נפטר היורשים שלו יאלצו לשלם מס משווי הנכס עד לשיעור מקסימלי של 35%. עם זאת ישנן דרכים שונות לעקוף מס ירושה וכדאי לכם להתייעץ עם מומחה בנושא.

הוצאות שבוצעו עבור דירות, כמו ביטוח, תחזוקה שוטפת וכדו', מוכרות בארה"ב לצורכי מס, ולכן מי שהקים על שמו חברת LLC (חברה שקופה) נדרש מידי שנה להגיש דו"ח מס בארה"ב, שמציג את כל הרווחים וההפסדים שלו. במקרים בהם רשומים כמה שמות על שם החברה, תשלום המס נגבה באופן יחסי אחוזי בעלותם בחברה.

גובה המס שנהוג בארה"ב נע בין 10% ל-35% בהתאם למדרגות המס, ובעבור הגשת הדוחות יידרש המשקיע לשלם כמה מאות דולרים.

איפה בארה"ב כדאי להשקיע ב- 2022?

כיום ניתן למצוא עסקאות טובות ברחבי המדינה כולה, אולם חשוב להתאים את ההשקעה לפרופיל של כל משקיע, למידת המעורבות שלו בניהול הנכס והתחזוקה שלו, במטרות ההשקעה וכן הלאה.

לפני הכל כדאי להבין איזה סוג נכס מעוניינים להשקיע. האם השקעה בבית קרקע, דירה בבניין, מולטי פמילי או אולי בכלל נדל"ן מסחרי והאם ההשקעה היא של אדם פרטי או קבוצת אנשים שמתאגדת יחד.
מכיוון ששטחה של ארה"ב הוא עצום והיא מורכבת מעשרות מדינות, כל מיקום שתבחרו מתאפיין במרכיבים שונים ונכסים בעלי מאפיינים קצת אחרים.

השאלה היכן לרכוש נדל"ן מאוד רלוונטית, וחשוב להשיב עליה בשלבים מוקדמים של התהליך, בעיקר משום שהשוק הזה כל כך רחב, ושמחירי הנדל"ן בארה"ב מצויים במגמת עלייה. מסיבה זו חשוב יותר מכל לבחון את מגמות המחירים באזורים השונים בארה"ב. במדינות מסוימות נרשמה בשנים האחרונות עלייה חדה באבטלה שבעקבותיה חלה ירידה בשווי הנכסים, ואילו במקומות אחרים נצפתה דווקא מגמה הפוכה.

בכל מקרה, מומלץ מאוד לבחון את השווקים היטב, לסנן את האופציות המתאימות פחות, או שפחות משתלמות, לבחון נתוני הגירה, אבטלה, גובה שכירות ממוצע ולקבל החלטה מושכלת.

איסוף מודיעין מקיף ומדויק

השקעה בנדל"ן בארה"ב היא צעד משמעותי הכרוך בהימור מסוים. המשקיע נדרש להוציא מכיסו סכום לא מועט אשר לא יהיה נזיל בטווח הקרוב, ולעתים אף נדרש לשלם משכנתא. על כן יש לשקול בכובד ראש את כל המהלכים הקשורים להשקעה לפני שמתחילים בתהליך.

למרות שהסיכון בהשקעת נדל"ן נחשב נמוך מאשר השקעה בבורסה הוא עדיין גבוה יותר מאשר כסף ששוכב בבנק, ולכן חשוב לעשות הכול כדי להקטינו. עם זאת, לצד הסיכון טמון פוטנציאל עצום בהשקעה בארה"ב בתקופה זו שבה הנדל"ן בארצות הברית נמצא בשפל בעקבות המשבר. לא מעט מומחים להשקעות כמו וורן באפט ממליצים בחום להשקיע בנדל"ן בארה"ב בעת הזאת.

אלא שההשקעה צריכה להיות מחושבת וחשוב ללמוד כמה שיותר על הנושא במדריך זה ובשלל האינפורמציה הנמצאת באינטרנט. אחד היתרונות הגדולים בשוק הנדל"ן בארה"ב הוא שקיפות המידע בתחום והזמינות לכולם. ניתן למצוא מידע רב על כל נכס בארה"ב כך שניתן לבחון בצורה מקיפה את כדאיות ההשקעה בנכס מסוים.
המציאות היא שאין עסקה מושלמת שמחכה רק לכם, כדי להצליח צריך להשקיע בארה"ב בצורה נכונה. אם נתקלתם בנכס שהמחיר שלו נמוך מהמצופה זה לא בגלל שהמוכר רוצה שתשלמו פחות אלא בגלל סיבה אחרת: מיקום לא מוצלח, תקלות נסתרות בנכס, תנאי מזג אוויר קשים וכדומה. כמו כן הבית לא אמור להיראות כמו בית חלומותיכם אלא להביא לכם תשואה, דהיינו שוכרים.

למה כדאי להיכנס להשקעות נדל"ן בארה"ב?

עוצמה ויציבות – למרות המשברים שעברה והטלטלות הפוליטיות האחרונות, ארה"ב היא עדיין הינה זירת העסקים הגדולה, עדיין מהווה מוקד משיכה למשקיעי נדל""ן מכל העולם עיקרי ומרכזת בתוכה מגוון רחב של הזדמנויות השקעה מבטיחות.

גודל שוק – ארה"ב היא שוק נדל"ן המונה 330 מיליון איש אשר מהווים 35% מכלל הצריכה העולמית.

מחירים נמוכים – היתרון הראשון והעיקרי הוא מחירי הנדל"ן הנמוכים בארה"ב. בישראל מחירי הנדל"ן נחשבים יקרים לא רק ביחס לארצות הברית, אך בעקבות משבר הנדל"ן מחירי הדירות בארה"ב נמצאים בשפל של ממש. ישראלי שרוצה להשקיע ויש ברשותו כ-200 אלף שקל יוכל לכל היותר לרכוש בסכום כזה בארץ דירת 2-3 חדרים באזורי פריפריה. לעומת זאת בארה"ב הסכום הזה יספיק לו לרכישת בית מרווח לאחר שיפוץ.

בנוסף, צריך לזכור שאנשים רבים בארה"ב שלא החזירו את ההלוואה בתקופת המשבר אינם יכולים כרגע לקבל משכנתא, אך ברגע שיתאפשר להם הם יתעניינו ברכישת נדל"ן וכך הביקוש יעלה. לא מעט מומחים לנדל"ן טוענים שמדובר בהזדמנות של פעם בחיים להשקיע בצורה מוצלחת כל כך בנדל"ן.

תשואה גבוהה יחסית – בישראל התשואה הטובה ביותר שניתן להשיג בדרך כלל היא כ-6%. בארה"ב לעומת זאת ניתן בקלות להגיע לתשואה של 10% ומעלה.

ביקוש לשכירות – בעקבות המשבר אנשים רבים בארה"ב איבדו את ביתם ואין להם ברירה אלא לגור בשכירות. גם התנאים לקבלת משכנתא בארה"ב הוחמרו, מה שמגביר את הביקוש לשכירות.

חופש וזמינות של מידע – בארה"ב קל להשיג מידע ונתונים על כל נכס כמעט, מה שהופך את התהליך לחוויה קלה יותר.

בירוקרטיה ידידותית למשקיעים – הבירוקרטיה האמריקאית ידועה כיעילה ומסודרת. הכל הרבה יותר פשוט כשכל החוקים וכל הכללים כתובים, ברורים וידועים לכל.

פוטנציאל תשואה – התשואות להשקעה בנדל"ן בארצות הברית הן פי 3 ויותר מהתשואות בארץ, ובנוסף, סכום ההשקעה הראשוני – ההון העצמי, נמוך בהרבה ממה שצריך בארץ.

משטר דמוקרטי ושפה בין-לאומית (אנגלית).

למה לא כדאי להיכנס להשקעות נדל"ן בארה"ב?

חוסר התמצאות בשוק – באופן מובן מאליו, חלק גדול מהמשקיעים הישראלים לא בקיאים במתרחש בשוק הנדל"ן האמריקאי, לא מודעים להבדלים המשפטיים בין המדינות והמחוזות השונים, ולא בקיאים בחוקים ובמסים הקשורים לנדל"ן בארה"ב. פערי הידע האלו הם מתכון בטוח להחלטות השקעה שגויות והפסד כספי.

חוסר וודאות אודות הכלכלה בארה"ב – השוק האמריקאי עדיין מושפע ממשבר הקורונה שפרץ בשנת 2022 ועדיין קשה לדעת בוודאות כמה זמן ייקח לו להתאושש ולחזור לעצמו. בנוסף, קיימת עדיין חוסר וודאות לגבי גובה העלאת הריבית בארה"ב על ידי ה- FED.

זעזועים פוליטיים וקיטוב פוליטי הולך ומעמיק, עלולים לייצר עננת אי וודאות באשר לכיוון אליו ארה"ב צועדת.

מרחק גיאוגרפי – כאשר אתם רוכשים נכס נדל"ן מבלי לראות אותו, היכולת שלכם לבדוק את הנכס, 'להרגיש' אותו ולהתרשם באופן ישיר מהסביבה בה הוא ממוקם. למעשה, אתם צריכים להסתמך במידה רבה על אנשי המקצוע והמתווכים השונים המלווים אתכם בתהליך הרכישה.

לסיכום

כמעט 15 שנים לאחר משבר ה- סאב-פריים' ושנתיים לאחר קריסת השווקים בתחילת משבר הקורונה – ארה"ב היא עדיין הכלכלה החזקה בעולם המציגה שוק נדל"ן מפותח, עם מגוון עצום של אפשרויות השקעה ונכסים מכל הסוגים. באופן מסורתי, בארה"ב תמצאו סביבה ידידותית לעסקים וחוקי מידע מתקדמים, המאפשרים גישה חופשית למאגרי מידע חשובים. לכל אלו צריך להוסיף כפוטנציאל רווח שהנו גבוה מהמקובל בארץ, כמו גם רף כניסה נוח להשקעה עם הון עצמי נמוך יותר מהנדרש בישראל.

סך כל היתרונות המוזכרים כאן (ישנם עוד), הופכים את ארה"ב לאחת מזירות עסקאות נדל"ן השוקקות והפופולריות בעולם. אם יש ברשותכם את ההון העצמי ואת הסבלנות הנדרשת, אנחנו ממליצים לכם לפנות ליועץ ההשקעות או המתכנן הפיננסי שלכם ולברר איתם את האפשרויות העומדות בפניכם. בהצלחה!

סדרת הסרטונים החינמית הזו תראה לך סוגי השקעות מגוונות >>>