השקעות נדל”ן בחו”ל ב- 2022 – איפה כדאי להשקיע?

בכל רחבי העולם, בוודאי בישראל, החזקה של נכס או קרקע נחשבת להשקעה האידיאלית. כזו המספקת ביטחון למשקיעים בכל אקלים כלכלי כמעט. אבל כאשר ת"א מוכרזת כעיר היקרה ביותר בעולם, לא פלא שמשקיעים מקומיים רבים מפנים את מבטם אל מעבר לים בחיפוש אחר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות יותר.

השקעות נדל"ן בחו"ל מהוות קרקע פוריה במיוחד עבור משקיעים ישראלים השואפים להיחשף לאפשרויות השקעה רבות ומגוונות, לייצר תשואות, לגוון את תיק ההשקעות וליהנות ממקור נוסף של תזרים הון נזיל.
מחירי נכסים בחו"ל נחשבים לזולים יותר מאשר בישראל ומאפשרים לבצע השקעות נדל"ן קטנות כגדולות, החל ממחיר של 100 אלף ₪ ומעלה.

ונקודה חשובה נוספת – השקעות נדל"ן בחו"ל מבטיחות תשואה גבוהה יותר מאשר התשואות עבור השקעות נדל"ן בישראל. כל אלו ועוד דוחפים משקיעים ישראלים רבים אל שווקי הנדל"ן מעבר לים כדי להזרים את כספם עבור השקעות נדל"ן בחו"ל – החל מנדל"ן מסחרי, דרך נדל"ן מניב ועד נדל"ן למגורים הכולל מתחמי מולטי פמילי (מקבצי דיור).

ישנם מספר יתרונות בולטים להשקעת נדל"ן בחו"ל:

זאת עובדה ידועה שמחירי הנדל"ן בישראל, במיוחד במרכז הארץ, גבוהים מאוד, ובאופק לא מופיע שום סימן לשינוי מגמה והתקררות של מחירי נכסים. ישנם מספר אזורים וערים בארה"ב ואירופה, בהם ניתן לאתר נכסי נדל"ן להשקעה בעלי פוטנציאל אטרקטיבי, אשר המחיר שלהם זהה למחיר של דירת חדר וחצי בת"א. המשמעות של פערי המחירים הללו היא שתוכלו להשקיע לפזר את ההשקעות על פני מספר נכסים ולא להסתכן בהשקעה בנכס נדל"ן אחד.

יתרון נוסף הוא התשואה על ההשקעה נכס בחו"ל עשוי להניב לכם. למעשה, התשואה המקסימלית אליה תוכלו להגיע מהשקעה בישראל, נמוכה ברוב המקרים מסף המינימום של התשואה על השקעות נדלן בחו"ל.

לדוגמא: דירות בחו"ל במדינות כמו, פולין, גיאורגיה או רומניה, אשר עולות בממוצע בסביבות 70,000-150,000 אירו בלבד, עשויות להניב תשואה דו-ספרתית בשנה, בעוד שהתשואה על דירה שעלותה בין מיליון וחצי ל-2 מיליון וחצי שקלים כאן בישראל קרוב לוודאי תהיה נמוכה בהרבה ותעמוד על בין 3% ל-5%.

יתרונות נוספים להשקעה בחו"ל הם גמישות של היצע הנכסים ושל סוג ההשקעה – תוכלו לבחור אם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח קצר, לטווח ארוך, כחלק מקבוצת רכישה ועוד.

כמו כן, השקעה מסוג זה מגיעה לעיתים עם יתרונות מיסוי משמעותיים, ובמקרים מסוימים אף קיים הסכם מס בין ישראל לבין המדינה בה תשקיעו, אשר מגן על המשקיע הישראלי מתשלום מס כפול. כיום ישנם חוקי מיסוי ידידותיים למשקיע הישראלי הנהוגים בלא מעט מדינות.

בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?

איפה כדאי להשקיע בחו"ל בשנת 2022

ארצות הברית – ארה"ב מציעה למשקיע הפוטנציאלי היצע רחב של נכסים מניבים ואפיקי השקעה. המחירים של נדל"ן להשקעה בארה"ב נמוכים נכון להיום משמעותית מהמחירים של נכסים בעלי מאפיינים דומים בישראל, ולכן היא מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים. באשר לשיטת המס הנהוגה בארה"ב, היא משתנה ממדינה למדינה, לכן חשוב לבצע סקר שוק מקדים לבחינת יעד פוטנציאלי.

פולין – המדינה חוותה לפני כעשור ירידת מחירים מורגשת בשל המשבר העולמי ונגררה למשבר כלכלי פנימי לא פשוט. עם זאת, פולין ובעיקר וורשה, הפכה בשנים האחרונות ליעד עולה במפת השקעות הנדל"ן באירופה, בעיקר הודות לשילוב המנצח של מחירים נמוכים, כלכלה משגשגת ושיטת מיסוי ידידותית למשקיע.

קפריסין – האי השכן והידידותי, נחשב ליעד מועדף בקרב משקיעי נדל"ן ישראלים רבים תודות לקרבה הגיאוגרפית לישראל ולמחירי הנכסים בהשוואה לארץ. קפריסין נחשבת כיום למדינה בעלת כלכלה חזקה ויציבה. ערים כמו לרנקה, לימסול, ניקוסיה ואחרות מושכות אליהן משקיעים רבים מכל רחבי העולם וכמובן שגם מישראל. לחצו לפרטים נוספים.

רומניה – עיר הבירה המתחדשת בוקרשט. לאחר שנים של ירידות מחירים משמעותיות שהחלו ב-2008 (המשבר הכלכלי) ונמשכו עד ל-2013, יצאה המדינה לדרך חדשה ובשנים האחרונות נרשמת עליית מחירים הדרגתית ויציבה בערים הגדולות ושיעורי תשואה גבוהים למשקיעים.

גיאורגיה – גיאורגיה עוברת בשנים האחרונות פריחה מחודשת שמתבטאת בזרימת כספי משקיעים מכל רחבי העולם. מחירי הנדל"ן במדינה בערים פופולריות כמו בטומי או- טביליסי הם מהנמוכים בעולם ורושמים עליה הדרגתית כבר מספר שנים. עוד מידע כאן.

גרמניה – גרמניה ידועה בחוסן הכלכלי שלה וברמת החיים הגבוהה וגם כאן ניתן לאתר מגוון רחב של נכסים להשקעה במחירים נמוכים ממחירי הנדל"ן בישראל. שיטת המיסוי והחוק בתחום מעט מורכבת יותר, אך ייעוץ מחברה מתמחה בשילוב התשואה הגבוהה אותה הנכס עתיד להניב לכם, תסייע לכם לפתור את הדילמה.

ספרד – מחירי הנדל"ן בספרד נמצאים במגמת ירידה מתמדת שהחלו בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 וקיבלו חיזוק בצורת משבר כלכלי מקומי איתו מתמודדת המדינה. על אף המשבר הכלכלי בספרד, ואולי דווקא בזכותו, ספרד הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדלן בשל המחירים הנמוכים לצד התאוששות הכלכלה המקומית.

יוון – המדינה השכנה מורכבת מכ-3,000 איים אשר יוצרים מגוון רחב של פוטנציאל השקעות נדל"ן. משבר כלכלי חריף אשר איתו המדינה מתמודדת, חתך את מחירי הנדל"ן והפך אותה לחביבה על משקיעים. בכל מקרה, יוון החלה להתאושש מהמשבר והצפי הכלכלי הוא צמיחה בשנים הקרובות בעיקר בשל הסיוע הכלכלי אותו קיבלה מחברותיה לגוש האירו וענף התיירות המשגשג במדינה.

דברים שחשוב לבדוק לפני שנכנסים להשקעת נדל"ן בחו"ל:

לאחר שבוחרים ומסמנים יעד מועדף ונכס ספציפי להשקעה מעבר לים, זה הזמן לצלול יותר לעומק לנתונים ולפרטים המרכיבים את עסקת הרכישה. ישנם מספר מדדים מרכזיים שחשוב לקחת בחשבון בטרם רכישת דירה להשקעה בחו"ל:

מיקום גיאוגרפי – גם כאשר הנכס מנוהל ומתוחזק על ידי חברה חיצונית, לפעמים תצטרכו לבקר פיסית בנכס. לכן כדאי לברר מבעוד מועד מהי תכיפות הטיסות למדינה שבה מצוי הנכס, האם קיימת טיסה ישירה הלוך ושוב ומהן עלויות הנסיעה.

שיקולי שפה ותרבות – כדאי לחשוב על שיקולים הנוגעים להבדלי תרבויות ופערי השפה. האם המשקיע דובר את שפת המקום או לחילופין האם מדובר במדינה שידיעת האנגלית בה נפוצה? האם המשקיע מסוגל להתמודד עם הבדלי התרבות והמנטליות במדינת היעד?

עלות ההשקעה – כאמור, מחירי הנכסים בחו"ל נמוכים לרוב ממחירי נכסים מקבילים בישראל, אבל באופן טבעי הם משתנים מנכס לנכס בהתאם למאפייניו הספציפיים (מיקום, סוג הנכס וכו'). בכל מקרה, צריך לשקלל את מחיר הנכס עם עלויות נלוות ולוודא כי עלות ההשקעה תואמת את היכולות הכלכליות שלכם.

פוטנציאל התשואה – היבט נוסף שחשוב לבדוק הוא מהי התשואה המשוערת אשר תתקבל מההשקעה בנכס. חישוב התשואה מתבצע על ידי בחינת הביקושים באזור הנכס ועבור סוג הנכס עצמו (בית פרטי, דירה, מולטי-פאמילי, משרד וכו'). כדאי גם לערוך בדיקות מאקרו-כלכליות ולהעריך את מצב המשק הכללי ואת המגמות בשוק הנדל"ן המקומי במדינת היעד.

פוטנציאל ההשבחה – לצד התשואה השנתית מהשכרת הנכס, כדאי לבדוק גם את צפי הרווחים ממכירה עתידית של הנכס לאחר השבחה. גם פה צריך לתת את הדעת על מגמות ושינויים במדינת היעד ובאזור שבו הנכס ממוקם, על מנת להאריך את הצפי לעליית ערך. לדוגמא, צריך לבדוק האם קיימות תכניות פיתוח עירונית בסביבת הנכס? האם קיימת מגמת עלייה בביקושים לנכסים באזור?

אחזקה וניהול – לפני שמחליטים על כניסה להשקעת נדל"ן בחו"ל, חשוב לקחת בחשבון שיקולים הנוגעים לנוחות האחזקה והניהול של הנכס. חשוב לבדוק האם הנכס מנוהל על ידי חברת אחזקה או באופן עצמאי על ידי בעל הנכס. אמנם לשימוש בחברת אחזקה ישנן עלויות נוספות, אך כאשר מדובר בנכס בחו"ל לצעד כזה ישנם הרבה יתרונות.

סדרת הסרטונים החינמית הזו תראה לך סוגי השקעות מגוונות >>>