לא יודעים איך קובעים שווי של נכס? זאת הכתבה ששווה לכם לקרוא!
אם אתם שוקלים רכישה או מכירה של נכס נדל"ן ואתם רוצים לוודא שמחיר השוק שלו מדויק, מומלץ לבצע תהליך תמחור יסודי, בהתאם לפרמטרים המפורטים בהמשך הכתבה
הקדמה קצרה:
שווי של כל נכס נדל"ן – קרקע, דירה או בית, נקבע בסופו של דבר על ידי הסכום שקונה סביר יהיה מוכן לשלם עבורם. עם זאת, נדל"ן הינו תחום מורכב ביותר והערכת שווי של נכס דורשת התחשבות במספר רב של פרמטרים, המשפיעים על מחירי הנכסים, כמו למשל, גודל, מצב, מיקום, סביבה, זכויות בנייה ועוד.
במקרים לא מעטים, אנשים לא מחשבים בצורה מדויקת את כל המשתנים, מה שמוביל להערכת שווי שגויה, שעלולה לפגוע בעסקה. כדי לעזור לכם להימנע מכך, הכנו עבורכם פירוט של הפרמטרים המרכזיים לתמחור מדויק נכס. (הבהרה: הדוגמאות בכתבה מתייחסות בעיקר לדירות מגורים, אך העקרונות תקפים גם לקטגוריות נדל"ן אחרות).
לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן: מדובר במשתנה החשוב ביותר בקביעת שווי דירה. קונים ישאפו לרכוש נכס באזור בעל אופי, רמה סוציו-אקונומית וסטטוס התואמים את צרכיהם. הרכב ואופי האוכלוסייה, הבינוי הסביבתי, התשתיות והשירותים המוצעים לתושבי האזור מהווים גורמים מרכזיים להערכת מחיר דירה.
מצב ההיצע והביקוש באזור בו ממוקמת הדירה ישפיע נחרצות על שוויה ומחירה. בעוד באזורים המאופיינים בביקוש גבוה מחירי הדירות יהיו גבוהים, באזורים הנחשבים לפחות מבוקשים המחירים ירדו בהתאם.
בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?
מצבה הפיזי של הדירה: משתנה מכריע נוסף לקביעת שוויה. מחיר דירה ישנה ומוזנחת הזקוקה לשיפוץ יהיה נמוך מזה של דירה חדשה או משופצת. איכות הגימור והבנייה, מצב הקירות, הצנרת והחשמל והערכת ליקויים מהווים בסיס לקביעת מחיר הדירה.
זכויות קניין ותכנון של הנכס: פוטנציאל השדרוג של הדירה וסביבתה מהווה גורם משמעותי בקביעת שוויה ומחירה. מדובר על האפשרות להרחבת והגדלת הדירה, בניית מרפסות או חדרים נוספים, עמידה בתנאי תמ"א 38 ותוכנית פינוי-בינוי ועוד. ככל שמספר בעלי הזכויות התכנוניות לשדרוג הנכס נמוך יותר, כך הסבירות לביצוע השדרוגים גדול יותר. מחיר הדירה מגלם בתוכו את פוטנציאל השדרוג.
גודל הדירה: פרמטר מרכזי נוסף בקביעת שווי דירה הוא שטחה השמיש. מחיר הדירה יקבע בהתאם לגודלה ומספר החדרים בה. בעת ביצוע הערכת מחיר הדירה, יש לקחת בחשבון את "שטחי הפלדלת" – שטח הדירה מדלת הכניסה פנימה, כולל הממ"ד ושטח הקירות, כאשר מוציאים מכלל החשבון את השטחים המשותפים שמחוץ לדירה (חדרי מדרגות, לובי, מחסנים וכו'). גם לקומה בה מצויה הדירה השפעה על מחירה – בבניין ללא מעלית, ככל שהדירה מצויה בקומה גבוהה יותר – כך יורד ערכה. הימצאות מעלית בבניין מעלה את מחיר הדירה.
שירותים נלווים לנכס – חניה ומעלית מהווים שיקולים משמעותיים עבור אנשים רבים וזה משפיע באופן ישיר על מחיר הנכס. דירה אשר אין לה חניה ומצויה במרכז עיר גדולה, נפגעת באופן ישיר שכן אנשים בעלי רכבים לא יוכלו באופן ריאלי להשיג חנייה במקום מגוריהם. עקרון דומה ניתן לראות בנוגע למעלית, דירה אשר ממוקמת בקומה שלישית או רביעית ללא מעלית מונעת מאנשים רבים לראות בדירה רלוונטית מפאת גילם או מגבלות רפואיות שונות. ככל שחתך האוכלוסייה אליו הנכס פונה מצטמצם כך גם שוויו, ולכן יש להביא נתונים אלו בחשבון.
מרפסת: שווי מ"ר מרפסת שקול לרוב לשווי חצי מ"ר שטח דירה. בבניינים גבוהים הנהנים מחשיפה מלאה לאזורים ירוקים או לים, שווי מ"ר מרפסת שקול למ"ר שטח דירה.
סטטוס משפטי: נתון אשר אנשים אינם מביאים בחשבון, אך יכול לפגוע בערך הדירה הינן בעיות משפטיות הנוגעות לנכס. כאשר אנו מתייחסים לבעיות משפטיות יש להביא בחשבון לרוב 3 סוגים של בעיות:
רישום הנכס בלשכת המקרקעין – רישום הנכס בטאבו אשר לא הושלם, או כאשר ישנן אי אילו בעיות עם הרישום בשל סכסוכי ירושה, הערות של הבנק וכיוצא בזה מרחיק רוכשים אשר חוששים להיכנס אל סיטואציה משפטית מורכבת אשר במסגרתה לא יובטח רישומם כבעלים. בשל כך ערך הנכס עצמו יורד כתוצאה מתוספת הסיכון אשר מתרחשת.
תביעות משפטיות – לעיתים יש תביעות שונות על נכס, אשר קשה לאמוד, סכסוכי שכנים בנוגע לתמ"א 38 או פינוי בינוי, מגבלות היסטוריות, בניינים לשימור אשר מונעים שיפוץ וכן בעיות אחרות אשר ייחודיות לאותו נכס. בעיות משפטיות מסוג זה הן בגדר מיטה חולה אשר מרחיקה רוכשים פוטנציאלים ובהתאם לכך פוגעת בשווי הנכס ויש להביא זאת בחשבון בזמן ביצוע הערכת השווי של הנכס.
חריגות בנייה – לעיתים ישנם חריגות בנייה אשר נעשו בלא אישורים מתאימים לכך, פעולה לא חוקית זו אשר עלולה לגרור קנסות ועונשים לבעל הנכס פוגעת באופן ישיר בערך הנכס משום שאנשים רבים חוששים מההשלכות של חריגות אלו.
נגישות תחבורתית: מחיר דירה הממוקמת בקרבת כבישים ראשיים ועורקי תחבורה ציבורית (דוגמת תחנות אוטובוסים ורכבת) יעלה ביחס לערכה של דירה הממוקמת באזור מבודד ופחות נגיש. עם זאת, מחיר דירה הממוקמת על קו ראשון לכביש יפחת בשל מפגעי הרעש והזיהום הפוטנציאליים. קיימים הבדלי מחירים בין דירה חזיתית לכביש לבין דירה עורפית.
קרבה למוסדות ציבוריים: מדובר בפרמטר סובייקטיבי, שכן עבור קונים מסוימים האטרקטיביות של דירה הנמצאת בסמוך למוסד ציבורי דוגמת בית ספר, גן ילדים או קופת חולים תעלה, בעוד עבור אחרים היא דווקא תרד בדיוק מסיבה זו. קרבה למוסדות ציבור עשויה להיחשב כגורם מפריע או כיתרון, בהתאם לאופי הקונים.
מדדים כלכליים-פיננסיים: גורמים נוספים המשפיעים על שווי ומחיר דירה, ולכן דורשים בירור טרם הרכישה, הם גובה הריבית במשק, עוצמת המטבע המקומי, המדד בשוק, מצבה המקרו-כלכלי של המדינה, מצב שוק המשכנתאות ועוד. משתנים נוספים שישפיעו על שווי הנכס יהיו חומרי ושיטת הבניה, מעלית, מחסן, מספר הקומה, איכות התשתיות, וכן הלאה.
לסיכום, הערכת שווי דירה מהווה צעד מקדים הכרחי לביצוע עסקת נדל"ן. קביעת מחיר מקצועית לדירה יכולה להתבצע בסיוע של אנשי מקצוע, אך מומלץ לא לוותר על בירור עצמאי. הערכת מחיר נכונה, הלוקחת בחשבון את כלל הפרמטרים המשפיעים על מחירי השוק, תאפשר עסקה מוצלחת.
סדרת הסרטונים החינמית הזו תראה לך סוגי השקעות מגוונות >>>
