מחפשים תשואות יותר גבוהות? השקעה בנדל"ן מסחרי – כל האפשרויות
עולם הנדל"ן המסחרי הוא אחד מתחומי ההשקעה הפופולריים בישראל. אין פלא מכיוון שמדובר בזירה מלאה בהזדמנויות השקעה אטרקטיביות, במיוחד בסביבה של ריבית נמוכה ורגולציה על משקיעים בתחום הנדל"ן למגורים. במאמר זה נדבר על ארבעת הקטגוריות הפופולריות ביותר של נכסי נדל"ן מסחריים להשקעה
השקעה בחנויות
כשמדובר בהשקעה בחנות, מיקום הוא מילת מפתח; השקעה אם בחנות במחיר מציאה בקומת מרתף של קניון משגשג – תוביל לקושי במציאת שוכרים ולספיגה של תשלום דמי ניהול בגובה אלפי שקלים בחודש, הנהוג במרכזים מסחריים. לכן, כאשר מתייחסים למיקום החנות, השאיפה היא להשיג מיקום שגם נהנה מאוכלוסייה חזקה מבחינה כלכלית וגם מאפשר לשוכרים של הנכס, חשיפה להיקף תנועה מקסימלי של צרכנים.
היבט חשוב שיש להתייחס אליו הוא גודל החנות והשימוש הייחודי שלה. לכל חנות בשוק קיימים שימושים וביקושים שונים וערכן משתנה בהתאמה. להלן 5 סוגי החנויות הנפוצים בהם ניתן להשקיע כיום:
חנות קטנה מאוד – עד 30 מ"ר.
חנות קטנה – בין 30 מ"ר עד 100 מ"ר.
חנות בינונית – בין 100 מ"ר עד 200 מ"ר.
חנות גדולה – בין 200 מ"ר עד 500 מ"ר.
חנות ענק – בין 2,000 מ"ר עד 3,000 מ"ר.
בדרך כלל, ככל שהחנות קטנה יותר כך ניתן להרוויח יותר כסף ביחס למ"ר. כלומר, נותני שירותים שאינם נדרשים לשטחי אחסון ואו בישול, יעדיפו דווקא את אותן חנויות קטנות שאמנם יקרות יותר באופן יחסי לשכירות – אבל זולות יותר מדרגת החנויות הבאה. בנוסף, ככל שהחנות קטנה יותר, סכום הארנונה שצריך לשלם ארנונה הוא נמוך יותר – מאפיין אטרקטיבי עבור עסקים אשר מנסים לצמצם עלויות ככל האפשר. לכן, ככל שהחנות קטנה יותר, כך הביקושים קשיחים יותר, התשואה גבוהה יותר ורמת הסיכון נמוכה יותר.
השקעה במשרדים
השקעה בנדל"ן מסחרי או במשרדים הופכת משתלמת במיוחד, כאשר המשקיע נכנס בשלבי התכנון המוקדמים של הפרויקט מחירי הנדל"ן "על הנייר" הם זולים משמעותית ביחס למחירי הנכס לכשתושלם בנייתו – מה שאומר, השבחה ועליית ערך משמעותיים לאחר תהליך הבנייה, והאפשרות למכור נכס מניב במחירים גבוהים משמעותית מזה בו נרכש הנכס, לאחר תום הבנייה והפיתוח המקומי.
דווקא בתחום של משרדים להשקעה, ניתן למצוא שפע של פרויקטים בארץ המאפשרים השקעה כבר בשלב התכנוני של פארקי תעסוקה בולטים, הצפויים להפוך מרכזי משרדים בולטים, בעליית ערך משמעותית ובדמי שכירות גבוהים וקבועים.
המחיר של משרדים להשקעה נגזר ממספר פרמטרים, ביניהם מיקום הנכס, גודל הנכס, הסטטוס התכנוני (האם מדובר בקרקע שעליה עתיד להיבנות בניין משרדים או שמא מדובר במשרד שבנייתו כבר הושלמה) והביקושים הקיימים והחזויים.
טווח מחירים של משרדים להשקעה בישראל נע בין 250,000 ל-750,000 אלף ש"ח בממוצע עבור משרד באזור מבוקש בגודל של כ-20-50 מ"ר. כלומר, עלות ממוצעת של כ-10,000 עד 20,000 ₪ למטר משרד.
כלומר, המחיר הממוצע למשרד הוא כ-15 אלף ש"ח פר מטר רבוע. כמובן שמדובר בממוצע ארצי, ולכן ניתן למצוא משרדים זולים אף יותר בפריפריה או משרדים יקרים אף יותר באזורי יוקרה.
התשואה השנתית הממוצעת מהשקעה במשרדים באזורי ביקוש בישראל עומדת על 8%-6%, מספר גבוה ואף כפול מהתשואה מהשקעה בנכסים למגורים.
גובה דמי השכירות למשרד ממוצע עומד על 70-90 ש"ח למ"ר. המשמעות היא שבעבור משרד בגודל 50 מ"ר, ניתן לקבל תשואה חודשית של כ-3,500-4,500 ש"ח בממוצע.
בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?
השקעה בקרנות ריט (REIT)
מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן וליהנות מהתשואה גבוהה יחסית לעומת האפיקים הסולידיים, יכול לעשות זאת דרך השקעה בקרן ריט – REIT) Real Estate Investment Trust).
קרן ריט היא תאגיד שמחזיק ומנהל נדל"ן מניב בארץ ו/או בחו"ל, כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, מלונות, מחסנים וכדומה. קרנות אלה משתמשות בכסף המושקע בהן כדי לרכוש נכסים ולאחר מכן מחזירות למשקיעים חלק מהתשואה שהן מייצרות כדיבידנד תקופתי.
פוטנציאל הרווח שמגיע אל המשקיעים ישירות גדול מאוד ביחס להשקעה במניות, משום שהחוק מחייב את קרנות הריט לחלק כדיבידנד 90% מרווחיהן. זאת בניגוד להשקעה במניות רגילות, שבהן לרוב לא מתבצעת חלוקת דיבידנד סדירה ואחוזי החלוקה נמוכים באופן משמעותי.
בשונה מהשקעה ישירה בנכס נדל"ן הדורשת איתור של הנכס, התנהלות מול מתווכים, עו"ד וכו', השקעה בקרן ריט היא פשוטה וכל אחד יכול לעשות זאת באופן עצמאי, ישירות דרך המחשב הביתי. רף המחיר להשקעה בקרנות ריט לא מחייב סכומי כסף גדולים ולמעשה, אפשר להשקיע גם אלפי שקלים בודדים.
בנוסף, קרנות ריט מעניקות למשקיעים חשיפה לתיק השקעות מגוון, תוך פיזור והקטנת סיכונים. הן מספקות למשקיעים נזילות גבוהה, מכיוון שההחזקה נעשית באמצעות מניות ולא בצורה ישירה בנכסים; וכמובן, השקיפות בהן גבוהה, מאחר שהן חברות ציבוריות הנמצאות בפיקוחה של רשות ניירות ערך הישראלית.
עם זאת, ישנם גם סיכונים כמובן. כך למשל, ההצלחה של השקעה בקרנות ריט תלויה במידה רבה באיכות ההנהלה של הקרן ובאיכות המהלכים שהיא מבצעת. בנוסף, מי שמשקיע בקרן ריט, משקיע במניות, ושוק ההון, כזכור, חווה גם משברים וירידות ערך משמעותיות .
השקעה בקרקעות
עם הטיפוס במחירי הדירות, קרקע – בעיקר חקלאית – הפכה להיות אופציה זולה יותר להשקעה לטווח הארוך. יש אפילו מגרשים בעלות של 600 אלף שקל עד 800 אלף שקל, זול בהרבה מדירת ארבעה חדרים ממוצעת. נציין כי יש הבדל בין סוגי הקרקעות – קרקע חקלאית היא הזולה ביותר, לאחר מכן קרקע מופשרת לבנייה, ואילו קרקע שכבר אושרו לגביה תוכניות בנייה היא היקרה ביותר.
הקרקעות לא שונות רק בסטטוס שלהן אלא גם בייעודן. יש קרקעות לצורכי מסחר ותעשייה – למשל לקניונים ולחניונים, קרקעות לצורכי חקלאות או קרקעות למגורים. לכן חשוב לבדוק את סוג השטח ואת ההתאמה לצרכים שלכם. לעיתים דווקא רכישת קרקעות שטרם הופשרו עשויה להיות משתלמת יותר, בעיקר באזורי הביקוש עם אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה. כך יש פוטנציאל בנייה שיכול להביא להפשרת הקרקע שנקנתה ולהניב לרוכש תשואות יפות.
לצד המחיר הנמוך יותר, בשנים האחרונות, בניגוד לעבר, מינהל מקרקעי ישראל מפשיר יותר קרקעות. כמו כן, בהשקעה בקרקע יש הרבה פחות עלויות נלוות, כמו שיפוץ, ביטוחים ועוד. כיוון שבישראל עדיין יש היצע קרקעות נמוך לבנייה, מדובר בהשקעה עם תשואה יפה. כמו כן השקעה בקרקעות להפשרה פטורה ממס רכישה.
אחד הסיכונים בקניית קרקע הוא חוסר הוודאות בשאלה מה יקרה איתה בעתיד. כך למשל כאשר משקיעים בקרקע חקלאית, נשאלת השאלה האם היא אכן תעבור שינוי ייעוד ותהפוך לקרקע למגורים. ככל שהסיכון עולה, מחיר הקרקע יורד יורד. חיסרון נוסף הוא פרק הזמן שעובר עד להשגת התשואה. אם בדירה או בנכס מסחרי אנחנו מקבלים את הנכס בטווח זמן של שבועות/חודשים ספורים, התשואה על הקרקע מזנקת רק אחרי שכבר בנו עליה, וזה תהליך שיכול לקחת מספר שנים.
לא לשכוח – מיסוי השקעות נדל"ן
נושא מיסוי נדל”ן הוא אחד ההיבטים המרכזיים שחשוב לשים אליהם לב כאשר שוקלים רכישת נכס למטרות השקעה. בדיקה יסודית של היבטי המיסוי הנדרשים, כולל, תשלומי ארנונה, יחד עם בדיקה של גובה ההשקעה הנדרשת אל מול התשואה השנתית הצפויה מהנכס, תאפשר לכם לקבל החלטה טובה יותר.
בכל מקרה, לשם הקטנת תשלום המס, כדאי לבדוק את דרך הרכישה המתאימה לכם ביותר. זו עשויה להיות רכישה פרטית, דרך חברה ייעודית או חברה שלכם. כמו כן, שימו לב לכך שתשלום ארנונה מתומחר ומשתנה מעיר לעיר, לכן חשוב לבחון את גובה הארנונה המדויק בכל לוקיישן בו אתם שוקלים לרכוש נכס מסחרי.
לסיכום
השקעה בנדל"ן מסחרי, היא צעד הדורש רצינות ובדיקה סבלנית של הפרטים, אך גם כזה שמאפשר למשקיעים ליהנות מתשואות שנתיות גבוהות מהממוצע בענף (בין 7% ל-10% בממוצע לשנה) על ידי השקעת סכומי כסף נמוכים יחסית.
כמו לפני כל פעולה פיננסית משמעותית, מומלץ כמובן, להגדיר את המטרה אשר לשמה אתם מתכוונים להשקיע את הכסף, את טווח הזמן ורמת הסיכון הרצויים, וכמובן את תקציב ההשקעה המיועד. אחרי שעושים את זה, אפשר לבדוק לעומק האפשרויות הקיימות בשוק, את ההבדלים ביניהן, ואת ההתאמה שלהן לתכנית ההשקעה. כדאי גם לשוחח עם יועצי השקעות מנוסים, ללמוד את התחום ואת המושגים המקצועיים שהוא כולל.
