שוק ההון סוער? כך תגוונו ותוסיפו נדל"ן מניב לתיק ההשקעות

בתקופות של פחד וחוסר וודאות, (שנת 2022 היא בהחלט כזו), בהן שווקי המניות רגישים במיוחד, משקיעים רבים מחפשים דרכים לפזר ולגוון את תיק ההשקעות שלהם, ולהפנות חלק מכספם לעבר 'מקלטי ערך' – אפיקי השקעה אלטרנטיביים, בעלי קורלציה נמוכה לשוק המניות. אחד מאפיקי ההשקעה האלה הוא כמובן שוק הנדל"ן הישראלי והעולמי.

גם בתוככי שוק הנדל"ן עצמו מתחולל שינוי משמעותי. אם בעבר הכינוי 'משקיע נדל"ן' הוצמד רק למי שרכש נכס ריאלי באופן ישיר להשקעה, ונהנה מעליית הערך שלו והתזרים השוטף המתקבל מהשכרתו. בשנים האחרונות התפיסה משתנה. יותר ויותר משקיעים פונים לאפיקים יצירתיים ומתוחכמים יותר להשקעה בנדל"ן.

השינוי בהעדפות של המשקיעים הינו תולדה של מספר גורמי מפתח, ביניהם: המחירים הגבוהים של נכסים בשוק הנדל"ן, העלאת מדרגות המיסוי, הצורך בתחזוקה ותפעול של הנכס, עלויות מעטפת יקרות הנלוות להליך ההשקעה, רף הון עצמי גבוה מאוד וכמובן – החשש להתחייב לנכס אחד, לצד הכרה גוברת בתרומה של השקעות נדל"ן מניב לפיזור טוב יותר בתיק ההשקעות.

גיוון השקעות נדל"ן יכול ללבוש מספר צורות. אחת הדרכים היא להשקיע בסוגים שונים של נדל"ן. לדוגמה, משקיעים עשויים להפנות כסף לנכסים למגורים והן לנכסים מסחריים. גם בתוך סוגי נכסי נדל"ן אלה, ניתן לגוון עוד יותר על ידי השקעה בבתים פרטיים להשכרה, נכסי מולטי פמילי, מרכזים לוגיסטיים, מתקני אחסון, בנייני משרדים וקרקעות פנויות.

בנוסף לגיוון בסוגים שונים של נדל"ן, משקיעים יכולים לנסות לפזר את השקעותיהם על פני מגוון אזורים גיאוגרפיים. לדוגמה, תיק נדל"ן מגוון עשוי להכיל בתים צמודי קרקע בפרברי לונדון, נכסים רב-משפחתיים בפלורידה, מרכזים לוגיסטיים מסביב לנתב"ג ובנייני משרדים בבודפשט.

גישה נוספת לגיוון השקעות נדל"ן היא התמקדות בסיכון ולא בסוג הנכס או במיקום. בשיטה זו, משקיעים שואפים לאזן בין תיקים בעלי משוואת סיכון-סיכוי מסוכנות יותר – להשקעות בסיכון נמוך.

ליתר דיוק, משקיעי נדל"ן אשר רוצים לגוון סיכונים ינסו לאזן בין נכסים שיש להם פוטנציאל גבוה לעליית מחיר אבל יכולת יצירת הכנסה מוגבלת או בלתי ודאית – לבין נכסים המסוגלים לייצר הכנסה קבועה אבל לא צפויים לייצר עליית ערך גבוהה.

כמות הסיכון המדויקת הרצויה בתיק תלויה בסובלנות לסיכון של כל משקיע באופן אישי. יש משקיעים שמוכנים יותר להמר על מכירה ברווח, בעוד שאחרים מעדיפים להשקיע את כספם בהשקעות שיניבו הכנסה אמינה.

בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?

איזון מחדש של תיקי נדל"ן

בדרך כלל, סובלנות לסיכון של משקיעים משתנה עם הזמן. לדוגמה, ככל שאנשים מתקרבים לגיל הפרישה, הם מעדיפים לצמצם את הסיכון. הסיכון בתיק נדל"ן מגוון עשוי להשתנות גם כאשר נכסים עולים או יורדים בערכם או ביכולת שלהם לייצר הכנסה. כאשר אחד מאלה קורה, ייתכן שיהיה צורך לאזן מחדש את תיק הנדל"ן על מנת לשמור על רמת פיזור רצויה.

איזון מחדש של התיק יכול להיות פשוט או מסובך – בהתאם לאופן שבו המשקיע בוחר להשקיע בנדל"ן. איזון מחדש הופך קל יותר לביצוע עבור למשקיעים המשתתפים בנדל"ן על ידי רכישת מניות בקרנות ריט – REITs להשקעות נדל"ן הנסחרות בבורסה ומתמחות בסוגי נכסי נדל"ן שונים.

משקיע ריט שהתיק שלו מפתח חוסר איזון יכול לתקן על ידי קנייה ומכירה של מניות של קרנות ריט שונות. לדוגמא, אם התיק מכיל יותר מדי השקעות REIT בנכסי משרדים יוקרתיים, המשקיעים יכולים למכור את המניות הללו ולרכוש מניות בקרן REIT המשקיעה בנכסי מגורים.

משקיעים שלוקחים תפקיד פעיל יותר בהשקעות הנדל"ן שלהם עומדים בפני משימת איזון מחדש מאתגרת יותר. ייתכן שהם יצטרכו למכור נכסים בודדים שמשפיעים על תמהיל הגיוון ולאחר מכן לקנות אחרים שיחזירו את פרופיל הסיכון.

נכסי נדל"ן בודדים אינם נזילים כמו ניירות ערך כגון מניות ב-REIT. קנייה ומכירה של נכסי נדל"ן בודדים עשויות לקחת זמן, לדרוש השקעה נוספת כדי להפוך נכסים למוכנים למכירה ולייצר עלויות עסקה גבוהות.

לקנייה ומכירה של נכסים בודדים יכולות להיות גם השלכות מס משמעותיות בהשוואה למסחר בניירות ערך. שימוש בשיטות שונות יכול לעזור למשקיעים לדחות את תשלום מס רווחי הון כאשר הם מוכרים נכס כדי לסייע בגיוון, כל עוד התמורה משמשת לרכישת נכס דומה.

סוג פעילות נוסף הוא קרנות חוב נדל"ן, אשר תופסות תאוצה ומתבססות כאחת מאלטרנטיבות ההשקעה המועדפות והנחוצות בשוק. אלה מספקות למעשה חשיפה אגבית לשוק הנדל"ן, כאשר הן מתפקדות כצינור מימון ליזמים לטובת רכישת והקמת נכסי ופרויקטי נדל"ן. הקרנות פועלות לפי מדיניות של העמדת אשראי בתמורה לכריות ביטחון ורמות ערבויות שונות מצד נוטל החוב. אופי ההשקעה עשוי להיחשב כדפנסיבי ובסיכון נמוך, ככל שקיימים ביטחונות חזקים על ההלוואה.

אלטרנטיבה מסקרנת נוספת הינה השתתפות בהשקעות נדל"ן חברתיות. מודל ההשקעות החברתיות בנדל”ן הוא מודל המבוסס על גיוס הון ממספר משקיעים, כשכל משקיע שם את חלקו בהשקעה ונהנה מבעלות על הנכס ומתשואה על השקעתו בהתאם לחלקו בהשקעה הכוללת. למודל זה ישנם שני יתרונות חשובים:

בניגוד להשקעה ישירה בנדל”ן, אשר כאמור, כרוכה ברכישת נכס במיליוני שקלים, לרוב כנגד הלוואת משכנתא אשר שוחקת את התשואה הפוטנציאלית – השקעות חברתיות בנדל”ן מפזרות את מאמץ גיוס ההון על פני מספר רב של משקיעים, ומאפשרות לכל אדם להיכנס להשקעת נדל”ן עם מינימום של 100 אלף שקלים.

בדומה למודל קופות הגמל וקרנות הנאמנות בשוק ההון, מודל ההשקעות החברתיות בנדל”ן מרוכז בידיהם של אנשי מקצוע מנוסים, המספקים למשקיעים פלטפורמה מקצועית ומשפטית מלאה מקצה לקצה, לבחירת ההשקעות, לבחינתן ולניהול שלהן, מבלי שהמשקיעים יידרשו לידע וניסיון מקצועי קודם, או השקעת זמן ומאמץ בביצוע וניהול ההשקעה.

בשורה התחתונה

השנים האחרונות מסמנות שינוי עמוק בעולם ההשקעות, בכל הקשור בבניית תיק נכסים המשלב השקעה בנכסים אלטרנטיביים, אשר חשופים פחות לתנודות בשוק ההון ובעלי פוטנציאל ליצירת תשואה חיובית. כך, במידה והגעתם למסקנה שזה הזמן לאזן את תיק ההשקעות שלכם ולהוסיף לתוכו נדל"ן מניב ואינכם  מעוניינים לרכוש נכס נדל"ן פיזי באופן ישיר, אז קרנות הנדל"ן השונות מהוות חלופה רצינית כעוגן בתיק ההשקעות שלכם.

סדרת הסרטונים החינמית הזו תראה לך סוגי השקעות מגוונות >>>