נדל"ן ביוון – להשקיע או לא להשקיע, זאת השאלה
עשור וחצי אחרי משבר כלכלי חריף, האם זה הזמן להשקיע בנדל"ן ביוון? כל הפרטים, היתרונות והסיכונים, כאן במאמר
סביבת ריבית נמוכה לצד מחירי נדל"ן גבוהים להחריד, דוחפים משקיעים ישראלים רבים להשקעות נדל"ן בחו"ל, כאשר אחד היעדים הפופולריים ביותר להשקעה הוא מדינת יוון ו ועיר הבירה שלה, אתונה.
בהשקעה ביוון גלומים יתרונות וחסרונות ברורים. מצד אחד מחירים נוחים ותנאי מיסוי ייחודיים שנועדו למשוך משקיעים זרים. מצד שני, 15 השנים החולפות הותירו על כלכלתה של יוון, צלקות מהן היא עדיין מנסה להתאושש.
רקע קצר על ההתרחשויות הכלכליות ביוון בשנים האחרונות
ראשית, המשבר הפיננסי ביוון נבע בעיקר מבעיות מבניות מערכתיות שהתעלמו מאובדן הכנסות ממסים עקב העלמת מס שיטתית. שנית, המעבר לשימוש ביורו הביא בזמנו לעליית מחירים בכל אירופה ופגע במדינות יחסית חלשות באיחוד כמו יוון, המנגנון הציבורי נופח והגביה נותרה כשהייתה במקרה הטוב. הגירעונות בתקציב המדינה גדלו משמעותית, כך גם מאזנה המסחרי שהביא לגידול ניכר בחובותיה החיצוניים של יוון.
היות ויוון נשענת בעיקר על תעשיית התיירות, לא הייתה ליוונים יכולת לעצור את הסחף. כתוצאה מכך, סוכנויות דירוג עולמיות הורידו את האג”ח היווני לדירוג “זבל”. מה שהביא את יוון למשבר נזילות חמור. המימון שהוצע ליוון היה מותנה ברפורמות קשות. חשוב גם להזכיר כי בשנת 2015 יוון פיספסה תשלום חוב לקרן המטבע העולמית כאשר זו פעם ראשונה בהיסטוריה שמדינה מפותחת מפספסת תשלום כזה (נכון לעכשיו, החוב נפרס).
עם רקורד כלכלי היסטורי כזה, לא מפתיע למצוא משקיעים המאמינים כי בעיתוי הנוכחי, השקעה בשכנה הקרובה, עדיין נושאת סיכון מסוים. מצד שני, אסכולה אחרת של משקיעים טוענת שזה בדיוק הזמן להשקיע.
תומכי האסכולה הזאת מבססים את ההנחה הזאת על מספר יתרונות. אלה הם הבולטים ביניהם:
משבר כלכלי בנקודת מפנה – משקיעים מנוסים רואים בכל משבר כלכלי גם הזדמנות לרכישה של נכסים במחירים מוזלים, תוך ציפייה לרווח כתוצאה מעליית הערך שלהם, עם התאוששות המצב הכלכלי. בשנים האחרונות יוון מציגה לא מעט סימנים להתאוששות כלכלית מואצת כך שהסיכון כי המשבר ימשיך להחריף ולהעמיק הוא נמוך.
מחירים נוחים – כתוצאה מהמשבר הכלכלי ביוון, שוק הנדל"ן המקומי ספג ירידות מחירים של כ-
30% – 50% באזורים שונים. רמות המחיר האלה מאפשרות למי שמעוניין בכך, לרכוש נכס נדל"ן בסכומי כסף שבישראל מספיקים, אולי, לרכישת רכב חדש. וכמובן, ככל שאתם רוכשים נכס במחיר נמוך יותר, כך פוטנציאל הרווח גדול שלו גדול יותר.
קירבה לישראל – השקעה במדינות מרוחקות מישראל מחייבת את המשקיעים להשקיע לא מעט כסף עבור טיסות וביטול ימי עבודה בכל פעם שהם ירצו לבקר בנכס שלהם, מה שהופך את ההשקעה כולה ליקרה ומסורבלת. יוון לעומת זאת ממוקמת בסמיכות גיאוגרפית למדינת ישראל כך שכל משקיע שבאמת רוצה לבקר בנכס שלו, יוכל לעשות זאת בקלות, במהירות ובעלות נמוכה.
מוקד תיירות עולמי – יוון בכלל ואתונה בפרט מושכות מיליוני תיירים מדי שנה. לאחרונה, במקביל לדעיכת הקורונה, אפשר לראות גם עלייה מתמדת בכמות התיירים המגיעים לאזור, מה שכמובן מהווה יתרון משמעותי עבור המשקיעים. שיכולים להציע את הנכסים שלהם לשכירויות קצרות טווח לתיירים שהגיעו לבקר באזור.
חשוב להדגיש כי השכרת נכס לטווחי זמן קצרים כוללת רמות סיכון גבוהות יותר למשקיע. מצד שני, הסיכון המוגבר מתגמל באחוזי תשואה גבוהים יותר. התשואה הממוצעת שמתקבלת מהשכרת דירת מגורים רגילה ביוון נעה בין 7% עד 10% לכל היותר בעוד אחוזי התשואה על השכרת דירה לתיירים לטווחי זמן קצרים נעים בין 10% ל 15%.
ויזת זהב לכל משקיע – הממשל היווני מעניק מעמד של תושב לכל משקיע זר שרכש נכס/נכסים בעלות של 250,000 אירו ומעלה.
אמנת מס בין ישראל ליוון – בשנת 1999 נכנסה לתוקף אמנת מס עליה חתמו ישראל ויוון. יותר פרטים לגביה, בהמשך המאמר.
בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?
השקעות בנדל"ן מניב ביוון ובאתונה
המסלול הראשון והמוכר ביותר באתונה הוא כמובן הנדל"ן המניב. נדל"ן מניב הוא מסלול ההשקעה הגדול ביותר בעולם הנדל"ן וברוב המקרים משקיעים מתחילים בוחרים אך ורק בו. הסיבה המרכזית לכך היא רמת בטיחות ההשקעה. המסלול המניב מבטיח למשקיעים בו עסקאות סולידיות ובטוחות שיניבו להם שכירות חודשית באופן קבוע.
הסיבה שהשקעה בנדל"ן למגורים, לא רק ביוון, נחשבת לאופציה בטוחה מאחרות, היא הביקוש הקשיח לדיור. אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו, מה שהופך את דירת המגורים או הבית שרכשתם לנכס ככל הנראה יהיה לו ביקוש יציב גם בעתיד.
כך תצמצמו את הסיכונים מול השוכרים
בחינה מעמיקה של 3 תלושי השכר האחרונים של השוכרים הפוטנציאליים תאפשר לכם להעריך האם הם יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים של שכר הדירה. בנוסף, ניתן וכדאי לבדוק האם צ'קים שלהם חזרו בשנים האחרונות. ולבסוף, מומלץ מאוד לבקש מהשוכרים הפוטנציאליים לשוחח עם המשכיר הקודם ולוודא איתו שמדובר באנשים נורמטיביים שמסוגלים לשמור על הנכס ויסכימו לפנות אותו מרצון בתום החוזה.
השקעה בנדל"ן מסחרי ביוון ובאתונה
חלק לא מבוטל של משקיעי נדל"ן מעדיף להשקיע בנדל"ן מסחרי במטרה ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים יותר. מסלול השקעה זה נחשב למעט יותר מסוכן מהמסלול המניב, אבל פוטנציאל התשואה שלו עדיף. לדוגמא, באתונה תוכלו לרכוש חנות או מכולת וליהנות מתשואה של בין- 10% ל- 15%.
בנדל"ן המסחרי ישנם שינויים רבים ברמות הביקוש בעקבות התפתחויות לא צפויות בכלכלה המקומית או בכלכלה העולמית. כך לדוגמא, באתונה, מגפת הקורונה ריסקה את הביקוש למשרדים וחללי עבודה משותפים, ובעלי נכסים מסחריים רבים מצאו את עצמם ריקים, ללא שוכרים.
יחד עם זאת, קחו בחשבון כי שוק הנדל"ן המסחרי באתונה חשוף לשינויים ברמות הביקוש בעקבות שינויים במשק, התפרצות התפרצות אפשרית חוזרת של הקורונה, ועוד. כזכור, מגיפת הקורונה הורידה ביקושים רבים ללא מעט נכסים מסחריים ברחבי העולם, כך שחנויות רבות נאלצו להישאר ללא שוכרים וכן עובדי משרדים רבים הוצאו לעבודה מהבית.
נקודה חשובה נוספת, באתונה הביקוש לדירות מגורים עולה בהתמדה מזה מספר שנים, ואילו מחירי הנכסים המסחריים נשאר כמעט ללא תזוזה.
השקעות אקזיט – יוון באופן כללי ואתונה בפרט, מציעות למשקיעים מסלול השקעות נוסף של עסקאות אקזיט בנדל"ן למגורים. העיקרון מאחורי השקעות אקזיט הוא פשוט להפליא – קניית נכס במחיר נמוך ממחיר השוק, השבחה שלו תוך פרק זמן קצר בתקציב מחושב ומוגדר מראש, ולאחר מכן, מכירתו לכל הפחות במחיר השוק ובשאיפה גם יותר מכך.
יתרון נוסף של עסקאות אקזיט בנדל"ן טמון באפשרות שהן מעניקות לכם להישאר נזילים ולהגדיל את ההון שלכם תוך זמן קצר יחסית. אבל, ישנם גם סיכונים שצריך לקחת בחשבון.
הסיכון העיקרי נגרם מפעילות השקעה עצמאית במדינה ובעיר שאתם לא בקיאים בפרטים הקטנים המרכיבים את שוק הנדל"ן שלה. חוסר היכרות כזה עלול להוביל אתכם לבחירת נכס המוצע למכירה במחיר נמוך, מבלי לזהות שמחיר 'המציאה', הוא תולדה של בעיה הנדסית או בעיות משפטיות שהוא סוחב על גבו.
משקיעים שלא יקפידו לבדוק בקפידה את הנכס מסביב ולעומק, עלולים למצוא את עצמם מחזיקים נכסים בעייתים שקשה להיפטר מהם, ובוודאי קשה לראות מהם רווח.
בסופו של דבר, אם לוקחים את כל הסיכונים בחשבון, אפשר למצוא ביוון ובאתונה מגוון נכסים בעלי פוטנציאל גבוה לעסקאות אקזיט, עם יחס סיכוי-סיכון סביר, כמו למשל: דירות ירושה, דירות נטושות אשר שבעליהן לא אותרו ודירות מכונס נכסים.
כמה מס תשלמו על השקעת נדל"ן ביוון?
המיסוי על נדל"ן באתונה נחשב כולל שורה של צעדים לעידוד השקעות הון שהתקבלו בשנים האחרונות. כך, לצד מחירים נמוכים ופוטנציאל תשואה גבוה משכירות ועליית שווי הנכס, ביוון ובאתונה מחכה לכם מדיניות מס ידידותית ביותר.
'ספינת הדגל' של הטבות המס היא אמנת המס בין ישראל ליוון. כפי שהוזכר בתחילת המאמר, בשנת 95' נחתמה בין שתי המדינות השכנות אמנת מס אשר נכנסה לתוקף בשנת 99'. האמנה מאפשרת למשקיעים לשלם מס רק במדינה בה הופקה ההכנסה. כלומר, ישראלי ששילם מס על הכנסה מנדל”ן ביוון, לא נדרש לשלם מס על אותה הכנסה גם בישראל (כפל מס).
מס רכישה
ביוון מונהג מס רכישה בגובה 3.09% משווי הנכס. שווי הנכס מוערך ונקבע על פי הרשויות ביוון ולא על פי הפרטים המוסכמים של עסקת הרכישה עצמה, כלומר לא בהתאם לתשלום שתשלמו בפועל.
מס שבח
באופן רשמי, שיעור המס המשולם על רווחי הון (מס שבח) עומד על כ-15% מהתשלום המתקבל מהשכרת או מכירת הנכס. עם זאת, בכל שנת מס מאז שנת 2010, רשויות המס ביוון הוציאו ביטול זמני על תשלום מס השבח. בפועל, משמעות הדבר הוא שמשקיעים לא מחוייבים בתשלום מס על רווחי הון מנכס ביוון.
יחד עם זאת, לפי הנוסח העברי של אמנת המס בין ישראל ויוון, משקיעים כן חייבים בתשלום מס רכישה לרשויות הישראליות. אבל חשוב להדגיש – על-פי ההסכם בין המדינות, במקרה ומתקיימת סתירה בין הנוסח באנגלית לבין הנוסח בעברית, הנוסח האנגלי הוא הקובע.
מס רכוש
משקיעים זרים חייבים בתשלום מס רכוש חד-שנתי (אנפיה) על אחזקת הנכס. מס הרכוש נקבע על פי מערך של מיסוי פרוגרסיבי, במדרגות של 11%-33%. המשמעות, בחודשים מרץ-מאי בכל שנת מס, המשקיע יחויב בתשלום מס על השנה הקודמת. שיעור מס הרכוש ביוון נמוך יחסית, ועומד על בין 3-6 אירו פר מטר. השיעור המסוים יקבע על ידי הרשויות היווניות, בהתאם למאפייני הנכס, כולל האזור הספציפי בו הוא ממוקם.
מס הכנסה מנדל"ן
באופן כללי, אנשים שאינם תושבי יוון מחויבים בתשלום מס הכנסה בהתאם למקורות ההכנסה שלהם ביוון עצמה. משקיעי נדל"ן זרים בעלי אזרחות אירופאית, וש- 90% מהכנסותיהם מקורן ביוון, עשויים להיות זכאים להנחות מס ביוון. בדומה למס הרכוש, גם מכס ההכנסה ביוון הוא פרוגרסיבי (מס מדורג):
מדרגה ראשונה (15%) – הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו
מדרגה שנייה (35%) – הכנסה שנתית של 12,000-35,000 אירו
מדרגה שלישית (45%) – הכנסה שנתית של יותר מ-35,000 אירו
עם זאת, מס הכנסה על תשואה המתקבלת מהשכרת נכס כוללות מדרגות מס שונות. הכנסות מדמי שכירות על נכס ביוון ממוסות באופן פרוגרסיבי, כאשר מדרגות המס נעות בין 11% ל-33%.
תשלום מע"מ
רוכשי נכס חדש, דירה או בית ביוון מחויבים בתשלום מע"מ בגובה 24%, בנוסף על מחיר הנכס הנקבע בעסקת הרכישה. נכס חדש מוגדר ככזה שגילו לא עולה על 6 שנים. על נכסים ישנים בני יותר מ-6 שנים לא חלה חובת תשלום מע"מ.
לסיכום –
השקעות נדל"ן ביוון ובאתונה בפרט מצליחות לעניין משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם שרואים את הפוטנציאל הגדול באזור. לאחר משבר כלכלי גדול, נראה שהכלכלה היוונית נמצאת בתהליך התאוששות, ובמידה והמגמה החיובית תימשך, זאת לא תהיה הפתעה לראות עלייה של עשרות אחוזים במחירי הנדל"ן
המשבר הכלכלי שעבר על יוון גרם לכך שמחירי הדיור באזורים מסוימים במדינה, נחתכו ב 30% עד 50%, מה שמאפשר למשקיעים רבים כיום לרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים ולצפות לעליות ערך גבוהות של עשרות אחוזים תוך זמן קצר. באתונה בפרט ובכל יוון בכלל יש נכסים המאפשרים למשקיעים לבחור בין מסלולי ההשקעה שונים: נדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי ועסקאות אקזיט.
בכל מקרה, לפני שאתם מקבלים החלטה, מומלץ מאוד שתבררו עם עצמכם את המטרות אשר לשמן אתם מבצעים את ההשקעה ואת הציפיות הריאליות שלכם ממנה. כמו כן, מומלץ להגדיר מראש את טווח הזמן של ההשקעה, את רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם ואת מידת המעורבות השוטפת בניהול הנכס המתאימה לכם.
