השקעה בנדל"ן למגורים בישראל – כדאי?

כבר כמעט עשרים שנה השקעות נדל"ן, ובמיוחד נדל"ן למגורים, מהוות את אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים ביותר בישראל. לפי מחקר של משרד האוצר מראים שלא פחות מאחד מכל חמישה אזרחים ישראלים הם בעלים של נכס נדל"ן להשקעה. וישנם עוד נתונים: במהלך שנת 2021 – מחירי הדירות עלו ביותר מ-10%, הקצב השנתי הגבוה ביותר מאז 2010. מאז ינואר 2022, מדד מחירי הנדל"ן זינק ב- 13%.

אבל אלו לא רק המספרים, ישנו גם מרכיב רגשי ולאו דווקא בעל הגיון כלכלי; אנחנו הישראלים מעדיפים להשקיע בנכס ריאלי, פיזי, שאפשר לראות אותו ולגעת בו. במילים פשוטות – אנחנו אוהבים נדל"ן.
אבל לפני שאתם ממהרים לרכוש נכס – האם בכלל כדאי להשקיע בנדל"ן בישראל בשנת 2022? אנחנו מניחים לפניכם את הטיעונים העיקריים לכאן ולכאן:

1. אפיק השקעה בטוח בהשוואה לאפיקים אחרים: הפופולריות הגואה של עסקאות לרכישת דירה להשקעה נובעת מרמת הביטחון הגבוהה יחסית של השקעות נדל"ן לעומת השקעה במניות, מט"ח, מטבעות קריפטו ואפיקים אחרים. רכישת דירה והשכרתה נחשבת להשקעה יציבה ובטוחה אפילו ביחס אפיקי השקעה סולידיים אחרים.

השקעות כמו קרנות השתלמות, ביטוח מנהלים וקופות גמל תלויות ומושפעות מתנודות בשוק, כך שתמיד ישנו סיכון לאבד את הסכום שהושקע. לעומת זאת, רכישת דירה להשקעה מגינה עליכם המשקיעים, כך שגם אם הנכס ירשום ירידת ערך בתקופה מסוימת, עדיין תהיה לכם אחיזה בנכס פיזי ממשי.

בשנתיים האחרונות, רכישת דירה להשקעה נחשבת למהלך סולידי, במיוחד על רקע סביבה פיננסית המאופיינת בתנודתיות ובחוסר יציבות, בעקבות משברים גלובליים, כגון המלחמה באוקראינה, שחוללה כאוס בשוק האנרגיה העולמי, והתפרצות הקורונה בשנת 2020. הגורמים האלה מכבידים על השווקים העולמיים ומחריפים את תחושת חוסר ודאות בקרב המשקיעים.

2. הלוואה בריבית נמוכה: גם לאחר החלטת בנק ישראל להעלות את הריבית במשק ל- 0.35%, סביבת הריבית בישראל עדיין נמוכה ומאפשרת לכם ליטול הלוואת משכנתא ולמנף את ההשקעה, בעלות נמוכה, מה שמגדיל את פוטנציאל הרווח שלה. בדרך כלל, תוכלו לקבל מהבנקים בישראל מינוף (הלוואה / משכנתא) של למעלה מ-60% מגובה ההשקעה. הסיבה לכך היא האמון של המערכת הפיננסית ביציבותו של שוק הנדל"ן למגורים הבישראל וברמות הסיכון הנמוכות שלו. למעשה, זהו תחום ההשקעה היחיד בו ניתן לקחת הלוואות בגובה ובריבית כאלה.

3. פוטנציאל הרווח: זאת לא רק עליית המחירים החדה (13%) מתחילת השנה. בעשור האחרון ענף השקעות הנדל"ן בישראל מניב למשקיעים בו תשואות שנתיות בטוחות וקבועות על השקעותיהם. התשואות מתקבלות הודות לעליית מחירים מתמשכת המאפיינת את שוק הנדל"ן הישראלי בתקופה זו. מעבר לגידול בשכר הדירה שמקבלים בעלי דירות להשקעה מהשוכרים מדי חודש, הרווח הגדול באמת מתקבל הודות לעליית ערכי הנכסים שלהם המתרחשת בישראל באופן כמעט אוטומטי.

4. תשואה שוטפת יציבה: בדרך כלל, השקעה בדירה עשויה להניב תשואה שוטפת שנתית נאה למדי של 3-5 אחוזים. לכן דירות להשקעה נחשבות לאפיק השקעה סולידי למי שמעוניין להוסיף כמה אלפי שקלים להכנסה החודשית או כתוספת לפנסיה.

5. ביקוש והיצע: או בקיצור – מספר הישראלים שרוצים לקנות נכס, גדול בהרבה ממספר הדירות הקיימות בשוק. המשוואה הזאת מייצרת עליות מחירים לאורכה ולרוחבה של ישראל. עוד יותר בקיצור – בין החודשים ינואר-אפריל 2022, עלה מדד מחירי הנדל"ן בישראל ב- 13%.

בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?

עד כאן סקרנו מספר יתרונות שמובילים למסקנה שכדאי להשקיע בנדל"ן. כעת בואו נסקור מספר סיבות שעשויות להוביל למסקנה ההפוכה. אלו הם החסרונות שצריך להביא בחשבון:

1. היעדר גיוון: אחת מנקודות החולשה של השקעת נדל"ן היא הקושי לפזר אותה על-פני מספר נכסים. השקעה בנדל"ן בישראל, מציבה רף כניסה גבוה (מאוד), בוודאי בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. לכן, במידה ואתם לא משקיעי נדל"ן מקצועיים ו/או בעלי הון גדול – תוכלו בתחילה להשקיע בנכס אחד בלבד. בדרך כלל אלה יהיהו דירה, או חנות באזור מסחרי, החשופות לשינויים בלתי צפויים שעלולים לפגוע בערכן, ולהשפיע על עתידכם הכלכלי.

בהיבט הזה, דווקא שוק המניות נחשב לסולידי יותר. רף הכניסה הנמוך להשקעה במניות, מאפשר לכם ליצור תיק השקעות מגוון, עם חשיפה לכמות גדולה של חברות ומגזרים. כך, גם אם מניה של חברה אחת קורסת, עדיין תיק המניות נשמר, ומכיוון שהכלכלה העולמית בצמיחה, בסופו של דבר לרוב החיסכון שלכם רק ילך ויגדל.

2. השקעה לא נזילה: השקעה בדירה נחשבת אמנם לסולידית ובעלת סיכוי גבוה לתשואה בטווח הארוך, אבל הסיכון להפסד עולה במקרה של השקעה לטווח קצר יחסית של שלוש שנים ופחות. הסיכון והאפשרות שתזדקקו לגייס כסף בזמן קצר מחייבים שלא כל החיסכון המשפחתי יושקע בדירה.

כדאי גם לזכור כי מכירה של כל נכס נדל"ן היא תהליך מסורבל הדורש פרק זמן מינימלי של מספר שבועות לפחות. איתור קונה, ניהול מו"מ, צ'קים בנקאיים, מתווכים, עו"ד, העברת זכויות בטאבו ועוד גורמים – את כל התחנות האלה תצטרכו לעבור כדי למכור את נכס הנדל"ן שלכם ולהפוך את ההון שהשקעתם לנזיל. במקרה הצורך, זאת עלולה להיות בעיה.

3. השקעה עם מעורבות רגשית גבוהה: כמעט מכל היבט אפשרי, רכישת דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, היא אחד הצעדים המשמעותיים ביותר שאנשים עושים במהלך חייהם. לכן, לקבלת ההחלטה עשויים לזלוג שיקולים רגשיים – כמו נוסטלגיה לשכונה מסוימת או חיבה לסוג מסוים של דירות, שעלולות להוביל להשקעה לא מוצלחת.

4. תלות בשוכרים ובלאי טבעי: זה לא קורה הרבה, אבל בכל זאת, נכס שרכשתם למטרת השכרה עלול לעמוד ריק מדי פעם. בזמן הזה, אתם לא תהנו מהכנסה שוטפת משכר הדירה – אבל עדיין תצטרכו לשלם הוצאות שוטפות של ועד-בית, ארנונה, מים וחשמל.

לכך צריך להוסיף בעיות פוטנציאליות, איתן בעלי נכסים נאלצים להתמודד, כאשר דיירים אינם משלמים את דמי השכירות או אינם מפנים את הנכס. טיפול בארועים כאלה גוררהוצאות משפטיות גבוהות, וסיכויים נמוכים לגבות את החוב.

נוסף על כל אלה, לנכס יש בלאי טבעי הדורש השקעה בתיקונים ואחזקה, ובטווח הארוך שוויו של הנכס יורד בהשוואה לנכסים חדשים דומים.

5. מיסוי כבד החל מדירה שנייה ומעלה: במידה ובעתיד תרצו ותוכלו להרחיב את השקעות הנדל"ן שלכם, אתם תידרשו לתשלומי מס גבוהים בהרבה, מאלה ששילמתם עבור הדירה הראשונה. לדוגמא, עבור דירה ראשונה במחיר של 2,000,000 ₪, תחויבו לשלם מס רכישה בסכום כולל של 8,824.7 ₪. עבור דירה שניה או באותו מחיר, כבר תצטרכו לשלם מס רכישה בסכום של כ-160,000 ₪.

בנוסף על מס הרכישה, רכישה של דירה שניה ומעלה תחייב אתכם בתשלום של 25% כמס שבח על דירה להשקעה. מס שבח מחושב לפי הרווח שבין המחיר שבו נרכש הנכס למחיר שבו הוא נמכר.

הנכס דורש שיפוץ?

כאן, לא מדובר ביתרון ולא ולא בחסרון, פשוט היבט שחשוב לזכור – מרבית הדירות להשקעה הן דירות ישנות הנרכשות במצב גרוע וחשוב להבין מראש ולהביא בחשבון את הוצאות השיפוץ הדרוש. כעקרון, ככל שעלות השיפוץ שביצעתם גבוהה יותר, כך התשואה השנתית על הנכס תהיה נמוכה יותר. מצד שני, שיפוץ הוא השקעה שעשויה להשתלם: צנרת מתפוררת, מערכת חשמל לא בטיחותית וריהוט בסיסי שבור הם מקור לתלונות של שוכרים, תקלות, סיכונים בטיחותיים וכאב ראש כללי. שיפוץ יכול להקל עליכם ועל השוכרים ויאפשר לכם לגבות דמי שכירות גבוהים יותר, לפעמים ב- 20% ויותר.

שורה תחתונה:

בחינה של המצב הדמוגרפי בישראל מול היצע הדיור מביאה למסקנה שהמחירים ימשיכו לעלות. כך שמדובר בהשקעה די בטוחה של הכסף שלכם ורכישת דירה להשקעה היא בהחלט צעד בעל יתרונות משכנעים. בסופו של דבר, מדובר באפיק השקעה המהווה אלטרנטיבה סולידית להשקעה במניות, בשוק שמוכיח יציבות ומציע מידה גבוהה של ביטחון – מפני שבכל מקרה, הנכס תמיד יישאר בידיכם. יתר על כן, רכישת דירה להשקעה מספקת הכנסה בדמות דמי שכירות חודשיים, ומייצרת תשואה באמצעות עליית ערך הנכס.

סדרת הסרטונים החינמית הזו תראה לך סוגי השקעות מגוונות >>>