דף הבית נדל"ן רכישת קרקע חקלאית – סוף מעשה במחשבה תחילה

רכישת קרקע חקלאית – סוף מעשה במחשבה תחילה

עם עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות אשר מרחיקה מזוגות צעירים את חלום הדירה, החלה לפרוח במקביל תופעת רכישת קרקעות חקלאיות. יזמים רבים פונים לציבור הרחב ומשכנעים אותו לרכוש קרקעות חקלאיות, בגדלים שונים ובסכומים ניכרים, תוך מתן הבטחות מפורשות כי בקרוב מאד ניתן יהיה להפוך את הדשא לבתים או לבניינים. משמעות המצג היא כי הקרקע משווקת לציבור הרחב במחיר גבוה מהשווי האמיתי של הקרקע בהתאם למצבה התכנוני וזאת תוך הבטחה כי בעתיד הקרוב ערכן של הקרקעות יעלה במאות אחוזים. אז מה בדיוק צריך לבדוק וממה להיזהר? עו"ד אוהד שפק עושה לכם סדר

0

על-פי דו"ח של הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן מנובמבר 2016, היקף רכישת הקרקעות החקלאיות נאמד בעשור האחרון בכ-4.5 מיליארד ש"ח. ממוצע גיל רוכשי האדמות החקלאיות הוא 40, והכנסתם הממוצעת כ-9,000 ש"ח. בשנת 2013 אף נרשם שיא בשווי העסקאות – לא פחות מ-680 מיליון ש"ח.

היות והרוכשים אינם יכולים להעריך את סיכויי ההפשרה של האדמות החקלאיות, הם ניזונים מהמידע שמציג בפניהם המשווק. הרוכשים מתפתים להבטחת הרווח הבטוח כביכול, ורוכשים קרקעות חקלאיות במחיר גבוה בהרבה מערכן בפועל. לרוכשים אין אפשרות להעריך נכונה את סיכויי ההפשרה של הקרקע ואין הם לרוב יודעים לשקלל את העלויות הצפויות במקרה של הפשרה לבנייה: מיסוי, היטל השבחה והפקעות מהקרקע לצורכי ציבור.

בשנת 2014 התעוררו במועצת שמאי המקרקעין, והוחלט לאשר את תקן שמאי מספר 22. בהתאם לתקן זה, הרוכשים הפוטנציאליים יוכלו לקבל מידע על האדמות החקלאיות ועל הסיכונים הגלומים ברכישה. לפי התקן, השמאי יהיה מחויב להעריך את האפשרות להפשרת הקרקע לבנייה, לפרט מהם השלבים הנדרשים לקראת הפשרה לבנייה, לתת הערכה לגבי משך הזמן הדרוש לכך ולהציג בפני הרוכש הפוטנציאלי את המסים והתשלומים שיהיה על הרוכש לשלם.

בסוף דצמבר נכנסו לתוקף תקנות המחייבות את מוכרי הקרקעות שלא זמינות לבנייה לגלות לרוכש הפוטנציאלי כבר בשלב הפרסום כי לא ניתן לבנות על הקרקע במועד המכירה. בנוסף, משווק הקרקע מחויב למסור לרוכשים הפוטנציאליים דו"ח שמאי בהתאם לתקן 22.

אז רגע לפני שאתם חותמים על החוזה ורוכשים קרקע חקלאית, להלן מספר טיפים שחשוב לקבל לפני:

א. אם הקרקע אינה זמינה לבנייה, דרשו מהמוכר או מהמשווק שומת מקרקעין מעודכנת וערוכה לפי תקן 22. זכרו כי חל        איסור לגבות מהרוכשים הפוטנציאליים תשלום עבור שומת המקרקעין וכי היא צריכה להימסר לרוכשים זמן סביר מראש      ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות בחוזה או במסמך אחר בין הצדדים.

 

ב.  קראו בעיון את כל הפרטים המהותיים אשר אמורים להופיע בשומת המקרקעין:

(1)   הסבירות שניתן יהיה לשנות את ייעוד הקרקע, מייעוד חקלאי לייעוד אחר.

(2)   מהו ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת שומת המקרקעין.

(3)   שווי הקרקע הנוכחי נכון למועד עריכת שומת המקרקעין.

(4)   משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע.

(5)   סך כל ההוצאות המשוערות הכרוכות במימוש תוכנית שתשנה את ייעוד הקרקע.

(6)   סך כל ההיטלים והמסים המשוערים הכרוכים במימוש תוכנית שתשנה את ייעוד הקרקע.

ג. פנו לייעוץ משפטי בכל הנוגע להיטל ההשבחה הצפוי בעת מימוש תוכנית שתשנה את ייעוד הקרקע, לגבי החבות

עו"ד אוהד שפק

במס שבח מקרקעין וכן לגבי האפשרות של הפקעת חלק מהקרקע למטרות ציבוריות שונות.

 

הטלת החובה החוקית על מוכרי קרקעות חקלאיות להציג דו"חות שמאיים בנוגע לקרקעות אין משמעותה כי בכל מקרה ומקרה החובה אכן מתקיימת. כדאי לזכור כי הפרת החובה הזו מצד המוכרים היא עבירה פלילית וכן הפרה מנהלית שהסנקציה בגינה היא קנס כספי בגובה של 22,000 ש"ח לחברה ו-7,000 ש"ל ליחיד.

 

***עו"ד אוהד שפק עומד בראש משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן, מיסוי מקרקעין ומשפט מסחרי. shpak-law.com***

 

זקוק לעצה מעו"ד אוהד שפק בנושאי נדל"ן, מיסוי מקרקעין ומשפט מסחרי?

השאר פרטים מלאים ותקבל מענה בהקדם

 



השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

array(0) {
}