רכישת קרקע חקלאית – סוף מעשה במחשבה תחילה – מדריך מעשי לרוכשים

עם עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות אשר מרחיקה מזוגות צעירים את חלום הדירה, החלה לפרוח במקביל תופעת רכישת קרקעות חקלאיות. יזמים רבים פונים לציבור הרחב ומשכנעים אותו לרכוש קרקעות חקלאיות, בגדלים שונים ובסכומים ניכרים, תוך מתן הבטחות מפורשות כי בקרוב מאד ניתן יהיה להפוך את הדשא לבתים או לבניינים. משמעות המצג היא כי הקרקע משווקת לציבור הרחב במחיר גבוה מהשווי האמיתי של הקרקע בהתאם למצבה התכנוני וזאת תוך הבטחה כי בעתיד הקרוב ערכן של הקרקעות יעלה במאות אחוזים. אז מה בדיוק צריך לבדוק וממה להיזהר? עו"ד אוהד שפק עושה לכם סדר

מאת: עו"ד אוהד שפק

קרקע להשקעה בהליכי הפשרה למגורים!

רכישת קרקעות חקלאיות מהווה נתח גדול מכלל עסקאות המקרקעין במדינת ישראל. אולם, לצד הפופולאריות הרבה של נדלן זה עומדים לא מעט קשיים אל מול הרוכשים.

היות והרוכשים אינם יכולים להעריך את סיכויי ההפשרה של האדמות החקלאיות, הם ניזונים מהמידע שמציג בפניהם המשווק. הרוכשים מתפתים להבטחת הרווח הבטוח כביכול, ורוכשים קרקעות חקלאיות במחיר גבוה בהרבה מערכן בפועל. לרוכשים אין אפשרות להעריך נכונה את סיכויי ההפשרה של הקרקע ואין הם לרוב יודעים לשקלל את העלויות הצפויות במקרה של הפשרה לבנייה: מיסוי, היטל השבחה והפקעות מהקרקע לצורכי ציבור.

בשנת 2014 התעוררו במועצת שמאי המקרקעין, והוחלט לאשר את תקן שמאי מספר 22. בהתאם לתקן זה, הרוכשים הפוטנציאליים יוכלו לקבל מידע על האדמות החקלאיות ועל הסיכונים הגלומים ברכישה. לפי התקן, השמאי יהיה מחויב להעריך את האפשרות להפשרת הקרקע לבנייה, לפרט מהם השלבים הנדרשים לקראת הפשרה לבנייה, לתת הערכה לגבי משך הזמן הדרוש לכך ולהציג בפני הרוכש הפוטנציאלי את המסים והתשלומים שיהיה על הרוכש לשלם.

קיימות בחוק תקנות המחייבות את מוכרי הקרקעות שלא זמינות לבנייה לגלות לרוכש הפוטנציאלי כבר בשלב הפרסום כי לא ניתן לבנות על הקרקע במועד המכירה. בנוסף, משווק הקרקע מחויב למסור לרוכשים הפוטנציאליים דו"ח שמאי בהתאם לתקן 22.

כ-100% רווח תוך שנתיים? עסקת הנדל״ן הבטוחה ביותר שתכירו

אז רגע לפני שאתם חותמים על החוזה ורוכשים קרקע חקלאית, להלן טיפים בצורת מדריך מעשי לרוכשים קרקע חקלאית:

א. דרשו שומת מקרקעין ערוכה ומעודכנת: אם הקרקע אינה זמינה לבנייה, דרשו מהמוכר או מהמשווק שומת מקרקעין מעודכנת וערוכה לפי תקן 22. זכרו כי חל איסור לגבות מהרוכשים הפוטנציאליים תשלום עבור שומת המקרקעין וכי היא צריכה להימסר לרוכשים זמן סביר מראש ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות בחוזה או במסמך אחר בין הצדדים.

ב. קראו בעיון את כל הפרטים המהותיים אשר אמורים להופיע בשומת המקרקעין:

יש לשים תשומת לב מיוחדת לסעיפים הבאים –

(1) הסבירות שניתן יהיה לשנות את ייעוד הקרקע, מייעוד חקלאי לייעוד אחר.

(2) מהו ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת שומת המקרקעין.

(3) שווי הקרקע הנוכחי נכון למועד עריכת שומת המקרקעין.

(4) משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע.

(5) סך כל ההוצאות המשוערות הכרוכות במימוש תוכנית שתשנה את ייעוד הקרקע.

(6) סך כל ההיטלים והמסים המשוערים הכרוכים במימוש תוכנית שתשנה את ייעוד הקרקע.

ג. פנו לייעוץ משפטי בכל הנוגע להיטל ההשבחה הצפוי בעת מימוש תוכנית שתשנה את ייעוד הקרקע:

על מוכרי קרקעות חקלאיות מוטלת החובה להציג דו"חות שמאיים בנוגע לקרקעות אין משמעותה כי בכל מקרה ומקרה החובה אכן מתקיימת. כדאי לזכור כי הפרת החובה הזו מצד המוכרים היא עבירה פלילית וכן הפרה מנהלית שהסנקציה בגינה היא קנס כספי בגובה של 22,000 ש"ח לחברה ו-7,000 ש"ח ליחיד.

***עו"ד אוהד שפק עומד בראש משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן, מיסוי מקרקעין ומשפט מסחרי. shpak-law.com***