בית על החוף – עדיין השקעה אטרקטיבית?
רובנו כבר שמים לכך לב, שינויי האקלים משפיעים על העולם סביבנו. מבצורת ועד שריפות והצפות וכלה בהוריקנים עוצמתיים יותר ותדירים יותר, העולם משתנה והשינויים האלה מורגשים ויורגשו בעתיד, גם בשוק הנדל"ן. מהן ההשלכות הקצרות וארוכות הטווח של שינויי האקלים על הנדל"ן, אילו שווקים נמצאים בסיכון גבוה יותר, ומה כל זה אומר למשקיעים – על כל אלה ועוד, במאמר המיוחד שהקדשנו לנושא.
תמונה כללית של שינויי אקלים והשפעתם על הדיור בעתיד
מחקרים על ההשפעות הגוברות התכופות של שינויי האקלים מתייחסים לאיך, מתי והיכן אנשים משקיעים בנדל"ן ולהשפעת משבר האקלים על המקומות בהם אנשים יוכלו ויבחרו לחיות. למשל, מחקר שנערך לאחרונה על ידי האקדמיה למדעי המנהלים של ארצות הברית של אמריקה (PNAS) מזהיר כי 200 מיליון בני אדם ברחבי העולם יעקרו מבתיהם עקב עליית מפלס הים עד שנת 2100.
למרות ש- 80 שנה מהיום נראה כמו תאריך רחוק, אבל הוא לא. זה אומר שילדים שיגדלו עכשיו, יהיו בעלי מושב בשורה הראשונה לראות ולהרגיש את השינויים האלה בחייהם. למעשה, כבר כיום שינויי האקלים קובעים האם אנשים יכולים או לא יכולים לחיות באזורים מסוימים בעולם. כרגע, ההשפעה הגדולה ביותר היא על תושבים באזורי הכנסה נמוכה יותר, אבל ברור לכל שבעתיד, ההשפעה תורגש בכל מקום.
שינויי אקלים כבר משפיעים על שוק הנדל"ן
מספר מחקרים שונים חשפו מגמות כיצד השפעות שינויי האקלים משפיעות על שוק הנדל"ן באזורים בסיכון גבוה כרגע. רוב המחקרים מתייחסים לעליית מפלס הים מכיוון שזה האיום הקרוב ביותר, אך גם המדיד ביותר, על שוק הדיור. אירועים כמו מזג אוויר קיצוני ושריפות היער, הם מורכבים יותר ופחות קלים לחיזוי, אבל ככל שהם יהפכו לנפוצים יותר, יהיה יותר מחקר זמין לבחינת ההשפעה שלהם על שוקי הנדל"ן.
עליית הטמפרטורות – לעלייה בטמפרטורות הגלובליות יש אפקט דומינו הגורם לאירועי שינויי אקלים אחרים, כגון מזג אוויר קיצוני עלייה במפלס פני ים הגורמים לסופות מסוכנות והרסניות, עם נזקי רוח וסיכון גבוה יותר להצפות. אבל טמפרטורות גבוהות לא רק יוצרות אירועי מזג אוויר קיצוניים, הן גם דוחפות כלפי מעלה את עלויות הבעלות על בית, כגון עלויות אחזקה גבוהות יותר. טמפרטורות גבוהות יותר פירושן גם יותר אנשים שמשתמשים בחשמל למאווררים ומיזוג אוויר, מה שמכביד על רשת החשמל. מזג אוויר חם פירושו גם שיש להשתמש במים נוספים כדי לשמור על מדשאות וגינון.
כאן כלכלה בסיסית נכנסת לתמונה: ככל שהביקוש לחשמל ומים גבוה יותר, כך המחיר עבור שירותים אלה יעלה. אזורים צפופים יותר נפגעים קשה יותר. 'אי החום העירוני' (Urban heat island) הוא מונח המשמש לתיאור מקרה בו הערים הופכות לחמות יותר מהסביבה. – כתוצאה בעיקר מכמות חומרי הבנייה הגדולה,
כמו לבנים, בטון ופלדה – ששומרים על החום.
כדי לפתור את הצטברות החום ועליית הטמפרטורות, יותר בניינים כיום נבנים תוך שימוש בחומרים עמידים לחום. אבל ככל שהטמפרטורות עולות והעלויות מטפסות, הגיוני להניח שאנשים רבים ירצו לעבור לסביבות מגורים קרירות יותר.
מזג אוויר קיצוני
תדירות ועוצמה מוגברות של אירועי מזג אוויר קיצוניים, כמו הוריקנים ושריפות, תמשכנה להשפיע על שוק הדיור. המינהל הלאומי לאוקיינוסים ואטמוספירה (NOAA) מדווח כי 2020 הייתה שנת שיא של הוריקנים והיא השנה החמישית ברציפות בה נרשמת פעילות הוריקנים גבוהה.
ירידת מחירי הבתים באזורים בסיכון גבוה
כאשר הביקוש יירד, בעלי בתים ומשקיעים יכולים לראות את ערך הנכסים שלהם יורד. הדבר נכון במיוחד בקהילות הקרובות לחוף.
אובדן הכנסה לרשויות מקומיות
בשנים האחרונות, יותר תושבים נוטשים את מגוריהם בקהילות חוף בגלל הצפות וגאות, וכתוצאה מכך, בסיס רווחי המס של הרשויות המקומיות הולך ומצטמצם. המשמעות – כדי לשמור על קהילות אלה ולהמשיך לממן את השירותים העירוניים והתשתיות, העיריות נדחקות להעלות את מחיר הארנונה.
קונצנזוס מחקרי – עליית פני הים היא הסיכון הגדול ביותר לשוק הנדל"ן האמריקני.
על פי מחקרים של מוסדות אקדמיים מובילים, הזוכים לתמיכה רחבה של קהילת המדענים, עליית פני הים תמשיך לסכן שטחים גדולים של שוקי החוף היקרים כיום, ואם לא ישתנו המגמות בפליטת הפחמן, לפני שנת 2100 מפלס הים הגבוה יותיר מיליוני בתי חוף אמריקאים מתחת למים או מוצפים באופן כרוני. באופן מובן, הרבה לפני שהבתים האלה יהפכו לבלתי ניתנים למגורים, הקונים יתחילו לתמחר אותם כנכסים מסוכנים, במקום הנכסים הנחשקים שהם כיום.
כך למשל, על פי מחקר של אוניברסיטת פנסילבניה – במדינת פלורידה, מחירי הדירות בחוף החלו לרדת לאחרונה, לאחר שהיקף המכירות הצטמצם לראשונה, אפילו כששוק הדיור הרחב ממשיך לצבור ערך. זהו דפוס חוזר שכבר ראינו בבועות נדל"ן בעבר.
כאשר תיקון השוק יגיע, בגלל שינוי הסנטימנט לגבי הערך של בתים ליד החוף, משלמי המסים והמשקיעים המוסדיים עומדים להפסיד כסף – לצד בעלי בתים בחוף. וזה כבר עלול לעורר השלכות כלכליות רחבות יותר.
מי שהתרחיש הזה נראה לו מוגזם, מוזמן לצלול בין גלי המחקרים על עליית פני הים. בינתיים, תוצאות המחקרים בנושא היו מספיק מובהקות כדי לגרום לכך שבנקים להשקעות, רגולטורים פיננסיים ועיריות הצטרפו למדעני האקלים בדאגה מפני ההשפעות של עליית פני הים:
BlackRock, אחת מקרנות ההשקעה הגדולות בעולם, מועצת היציבות הפיננסית של קבוצת מדינות ה- G20 וה- CFTC (ועדה למסחר בחוזים עתידיים על סחורות אמריקאיות) – כולן מביעות חששות מפני סיכוני שיטפונות בלתי נראים, הטמונים בניירות ערך מגובי משכנתאות, שווקי איגרות חוב והשקעות אחרות המגובות בנדל"ן. החששות המרכזיים: גודל החשיפה המדויק לא ידוע אבל גדול; הסיכונים לא מתומחרים על ידי השווקים כרגע; היקף הנכסים האלה מהווה איום על יציבות המערכת הפיננסית העולמית.
"במדד אגרגייט של בלומברג ברקליס, שהוא השקעה פופולרית בקרב קרנות פנסיה ומשקיעים שמרנים אחרים, כחמישית מנכסי העוגן, נמצאים בניו יורק, יוסטון ומיאמי; ערים פגיעות במיוחד לעליית מפלס הים".
– BlackRock
בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?
הלוואות ממשיכות לזרום
נכון לאוקטובר 2021, גופי המשכנתאות בארה"ב ממשיכים לתת הלוואות לרכישת בתים החשופים לעליית פני הים, אפילו שהם נוקטים צעדים כדי לבודד את עצמם מהסיכונים. בין השאר, המהלכים האלה כוללים את מכירת המשכנתאות החשופות, לפרדי מק (Freddie Mac) ופאני מיי (Fannie Mae) – שני גופים פיננסיים בחסות ממשלתית, המתמחים ברכישת ובמכירה של הלוואות. העסקאות מעבירות את הסיכון לפאני מיי ופרדי מק, שבסופו של דבר מגובים על ידי כספי משלמי המסים.
בנוסף, למיליוני בתים בסיכון אין מספיק ביטוח הצפות. בתים שיש להם כיסוי כלשהו בדרך כלל קונים אותו באמצעות התוכנית הלאומית לביטוח שיטפונות, גם היא תוכנית המגובה בכספי משלמי המסים ועלולה להפוך לחדלת פרעון.
"באופן מדאיג, יותר ממחצית מהחשיפה (רכוש בסיכון) מוערך מחוץ לאזורי הצפה של FEMA. המשמעות היא שנכסים אלה נמצאים בסיכון גבוה יותר להיות לא מבוטחים, ולכן ההלוואות המצורפות אליהם נמצאות בסיכון גבוה יותר לירידת ערך, עם סיכון מוגבר לערך ה- CMBS (ניירות הערך) הקשורים לכך ".
– CFTC
סיכון פיננסי לבעלי הבתים
עבור בעלי בתים באזורים מסוכנים, הזחילה האיטית של עליית פני הים והאיום המקביל של פגיעה הרסנית על ידי סופות אלימות, מסוכנים יותר מבחינה כלכלית מהתחזיות שניתנו בסוף המאה. נוף מהמם של ים עשוי עדיין למשוך כסף גדול, אבל רוכשי דירות מתחילים לאבד עניין כאשר גאות פוגעת בנכס, חמש, שש, שבע פעמים בשנה. התהליך הזה יכול לקרות עשרות שנים לפני מה שמכונה 'הצפה כרונית', המוגדרת כשיטפון גאות המכסה לפחות 10% מהקהילה, 26 פעמים בשנה או יותר.
ההנחה הרווחת היא שתיקוני השוק יתפתחו לאט ובאופן מקומי, וישתנו ככל שההשפעות של עליית פני הים יתבררו. אבל מזג אוויר קיצוני עלול לגרום לתיקוני שוק חדים ונרחבים יותר. קונים פוטנציאליים נוטים לזכור תמונות של נכסים הרוסים, בין אם בגלל שיטפונות ובין אם הם התאדו בשריפת יער. כפי הנראה, השאלה היא כבר לא אם עליית מפלס פני הים תשחק את הערך של בתי החוף, אלא מי יתקע עם הנכסים כשהשווקים יתהפכו.
סיכונים נסתרים למשקיעים ומשלמי המסים
מוסדות השקעה ותיקים וגופים רגולטוריים אמריקניים, העורכים מחקרים קבועים על סיכוני הצפות בשווקים הפיננסיים הקשורים בנדל"ן, גילו בעיה מטרידה: היקף הסיכון לא ניתן לכימות במספרים.
פאני מיי ופרדי מק מחזיקים נכסים בהיקף של כ -5.6 טריליון דולר, בעיקר משכנתאות לבית וניירות ערך נלווים. הרגולטור שלהם, הסוכנות הפדרלית לדיור בדיור, כבר הוציאה בקשה למידע בינואר השנה, בין השאר להערכת סיכוני הצפות. במקביל, בדו"ח מנובמבר 2020, מועצת היציבות הפיננסית, קבוצת ייעוץ בינלאומית, הזהירה כי סיכוני אקלים יכולים "להעצים את סיכוני האשראי, הנזילות והצדדים ולערער על ניהול סיכונים פיננסיים בדרכים שקשה לחזות אותן".
בשנת 2019, חברת BlackRock ניתחה ניירות ערך בגיבוי משכנתא המושפעים מההוריקנים האחרונים שפגעו ביוסטון ומיאמי וגילתה כי בתוך עשור, יותר מ -15% ממדד האג"ח העירוני הלאומי הנוכחי לפי שווי השוק יגיעו מאזורים סטטיסטיים מטרופולינים, שיסבלו כתוצאה ממשבר האקלים, מהפסדים כלכליים שנתיים ממוצעים של- 0.5% עד 1% מהתוצר, וההשפעות צפויות להחמיר בעשרות השנים הבאות.
שימו לב לאגרות החוב
שוק האג"ח העירוני עשוי לתת אזהרות מוקדמות לקראת ירידות מחירים בדיור בחופים, מאחר ובנקים, קרנות פנסיה, עמותות ומשקיעים אחרים, לעתים קרובות שמרנים, מלווים כסף לערים ולמדינות. המשקיעים האלה, כך עולה מהמחקר, רגישים מאוד לסיכונים.
"אירועי מזג אוויר קיצוניים מהווים סיכונים הולכים וגדלים לכבוד האשראי של המנפיקים והמדינה המקומיים בשוק האג"ח העירוניות בארה"ב בסך 3.8 טריליון דולר… חלק גדל בהנפקת איגרות החוב של מוני לאורך זמן יגיע ככל הנראה מאזורים המתמודדים עם הפסדים כלכליים כתוצאה משינויי אקלים." – BlackRock
במקביל, מחקר משותף שנערך ע"י צוות חוקרים מאוניברסיטת פנסילבניה אוניברסיטת קולורדו, שבחן מדגם של איגרות חוב עירוניות שהונפקו על ידי מחוזות חוף, גילה שהמשקיעים כבר מודעים לסיכונים גדולים יותר בהשקעות החוף, אך עדיין אינם מתמחרים את הסיכוי להפסדים מהותיים.
מחקר שפרסם בשנה שעברה מרקוס צייר מאוניברסיטת סנט לואיס, בכתב העת Journal of Economics בחן את עלויות הנפקת האג"ח למחוזות שההפסד השנתי הצפוי שלהם מעליית פני הים הוא לפחות 1% מהתוצר שלהם. המחקר מצא שהמקומות האלה משלמים יותר דמי חיתום כדי להנפיק אגרות חוב לטווח ארוך, אבל לא לחוב לטווח קצר.
השורה התחתונה: שלבו גורמי אקלים בהחלטות השקעת הנדל"ן שלכם
קשה לנסח שורה תחתונה ודאית המתייחסת לארועי אקלים גלובליים מורכבים ומשתנים.
ככל הנראה, בטווח הקצר, בישראל ובשאר יעדי השקעות הנדל"ן בעולם, שינויי האקלים עדיין לא משפיעים על המחיר בצורה קיצונית. אפשר להניח במידה גדולה של ביטחון בטווח זמן של בין 5 ל- 10 שנים קדימה, כך גם יהיה.
עם זאת, כאשר אתם משקיעים, במיוחד אם את מתכננים השקעה לטווח ארוך, נסו להעריך עם אילו גורמים סביבתיים אתם והנכס עשויים להתמודד בעוד 10 או 20 שנה מהיום. בכל מקרה – עבור אלו מאיתנו שכבר משקיעים או המתכוונים להשקיע בעתיד בנכס נדל"ן, במיוחד אם אתם שוקלים השקעה באזור הקרוב לים או אזור יבש במיוחד – שינויי האקלים בהחלט צריכים להיות נתון שנלקח בחשבון.
