מה ההבדל בין השקעה בנדל"ן מסחרי להשקעה בנדל"ן למגורים

מה זה נדל"ן מסחרי

נדל"ן מסחרי הוא מונח גג המכנס תחתיו נכסים המגיעים בכל הצורות והגדלים וכוללים משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מפעלים, קניונים, מחסנים לוגיסטיים, תחנות דלק, בתי מלון, מגרשי חניה, דירות Airbnb ועוד.
למעשה, כל נכס שניתן להשתמש בו באופן מפורש למטרות עסקיות יכול להיקרא נדל"ן מסחרי. כיום, ישנם גם חללים רב שימושיים שיכולים לשמש כחללי מסחר ואזורי מגורים.

מה זה נדל"ן למגורים

במשפט אחד: כל נכס שנוצר אך ורק למטרת מגורים מכונה נדל"ן למגורים. תחת ההגדרה הזאת ניתן למצוא מגוון רחב של נכסים, כולל: בתים פרטיים, דו-משפחתיים, דירות סטנדרטיות, דירות גן, דופלקסים, דירות גג, לופטים ומתחמי מגורים להשכרה.

בשנים האחרונות אפשר גם לראות יותר נכסים אשר משלבים בין שתי הקטגוריות, כמו מבנה פרטי שכולל בתוכו נכסים מסחריים להשכרה – או להיפך, מבנה מסחרי שכולל בתוכו נכסים פרטיים להשכרה, כמו מלון דירות.

המאפיינים העיקריים של השקעה בנדל"ן מסחרי

מחירים נוחים – בהכללה ניתן לומר שמחיריהם של נכסים מסחריים נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה למחירים של נכסי מגורים, באותו אזור, באותו גודל. מחירי הדיור בישראל הרקיעו שחקים בעשור האחרון. כיום המחיר הממוצע בישראל עומד על למעלה מ 1,500,000 שקלים לדירה ממוצעת. רמות מחיר כאלה מחייבות את רוב המשקיעים להשקיע הון עצמי גבוה ו/או להתמודד עם תשלומי משכנתא במשך הרבה שנים.

לעומת זאת, נכסים מסחריים מאפשרים למשקיעים רבים ליהנות מהשקעות אטרקטיביות בעלות של כמה מאות אלפי שקלים בודדים בלבד. נתון זה מאפשר גם למשקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל ליהנות מהשקעות אטרקטיביות באזורי פריים לוקיישן.

תשואה גבוהה יותר בהשוואה לנדל"ן למגורים אחוזי התשואה המתקבלים מנכסים מסחריים גבוהים משמעותית מאחוזי התשואה המתקבלים מדירות מגורים. אחוזי התשואה הממוצעים מהשכרת דירה בישראל עומדים על כ 3% מידי שנה בעוד אחוזי התשואה הממוצעים מהשכרת נכסים מסחריים בישראל עומדים על כ 8% מידי שנה.

חוזי שכירות ארוכים…ומורכבים – בניגוד לנכסי מגורים, אותם שוכרים נוהגים להחליף בשל השינויים הטבעיים בחיים (ילד נוסף, הצורך במקום או סתם רצון לחדש), שוכרים של נדל"ן מסחרי יעדיפו להשתקע במקום מסוים לאורך זמן, מה שמוביל לחתימת חוזי שכירות ארוכי טווח, תשואה יציבה ותזרים מזומנים לזמן ארוך יותר, ללא הצורך להתמודד עם חיפוש אחר שוכרים פוטנציאליים לעיתים תכופות וחידוש תדיר של חוזים.

יחד עם זאת, בגלל סוגיות של ביטוח, ערבויות ומימון – עסקאות נדל”ן מסחרי נחשבות למורכבות יותר וארוכות יותר ומאוד מומלץ לעשות אותן בעזרת תיווך ומעורבות של אנשי מקצוע מומחים.

אפשרויות מימון – בישראל לא קיימת משכנתא לנדל"ן מסחרי. מדובר בהלוואה סטנדרטית מהבנק
והריבית במסגרתה תלויה בפרמטרים רבים, דוגמת מיקום הנכס ואפיק הפיתוח שלו, המשקיע עצמו וגובה המימון הנדרש.

בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?

אפשרות השקעה לא ישירה – קרנות ריט

בשונה מהשקעות בנדל"ן למגורים, הנעשות ישירות בנכס פיסי, השקעות בנדל"ן מסחרי ניתן לבצע גם בצורה עקיפה דרך קרנות ריט שמניותיהן נסחרות בבורסה. קרנות ריט מגייסות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן. בדרך הזו, גם משקיעים ללא הון עצמי גבוה יכולים להשקיע בנדל"ן מניב.

בנוסף, קרנות הריט מאפשרות פיזור של השקעות על פני מס נכסים (מה שלא אפשרי לרוב למשקיע בודד), כלומר מעבר לסכום ההשקעה שיכול להיות נמוך, המשקיע בעצם מקבל סל של נכסים ולא נכס אחד. כמו כן, ניתן בכל רגע למכור את המניות ולהפוך את ההשקעה להון נזיל. בנכסים פיזיים התהליך כמובן ממושך יותר.

מאחר ומדובר בהשקעה במניות של הקרנות – חשוב לבצע בדיקות נוספות, מעבר לבדיקות הסטנדרטיות לגבי לכל נכס אחר. כלומר, צריך להבין את התמחור של מניית הקרן ביחס לערך הנכסי שלה; להעריך את ההנהלה של החברה, את מבנה ההון שלה, הסיכונים הפרטניים של העסק, ולזכור ששוק המניות לא מתאים לכל אחד. נקודה נוספת – בקרנות ריט יש דמי ניהול המשולמים למנהלי הקרן ומפחיתים בעצם את התשואה האפקטיבית על ההשקעה.

ניהול ותחזוקה של הנכס – אחזקה שוטפת של נכס מסחרי מתבצעת לרוב ע”י השוכר/ים שמטפלים לרוב גם בענייני התחזוקה באמצעות אנשים מטעמם, או שהם ייעזרו בחברת ניהול חיצונית מקצועית שתיקח על עצמה את ביצוע כלל משימות התחזוקה הנדרשות באופן שוטף.

ביקוש ורמת הסיכון של ההשקעה – נקודה חשובה שחשוב להבין. תנועות מחירי נכסים מסחריים אינן מקבילות לתנועות מחירי הדיור. כלומר, ייתכן שמחירי הנכסים המסחריים ירדו עקב גידול מהיר בהיצע קיים או ירידה משמעותית בביקושים. הדוגמה הטובה ביותר לכך היא מגפת הקורונה. עם פרוץ המגיפה, משרדים רבים הוציאו את כלל העובדים לעבודה מהבית, מה שהוביל לצניחה חדה ברמות הביקוש למשרדים.

בנוסף, בשונה מנכסי מגורים, הגדלת ההיצע המסחרי נחשבת לפשוטה ומהירה יותר, מה שגם עלול להשפיע על מחירי הנכסים.מעבר לחשיפה לתנודתיות ביקושים, השקעות נדל"ן מסחרי נחשבות להשקעות בעלות רמת סיכון גבוהה מפני שהצלחתן מותנית בעיקר בהצלחתו העסקית של שוכר הנכס.

המאפיינים העיקריים של השקעה בנדל"ן למגורים

הכנסה יציבה – נכס נדל"ן למגורים הוא בדרך כלל נכס שמניב תשואה יציבה לאורך זמן רב. בנוסף, יש סיכוי רב יותר שערכו יעלה בשנים שלאחר הקנייה. עלייה בשווי הנכס יכולה לייצר רווח גבוה במידה ומחליטים למכור אותו לאחר כמה שנים שבהן הוא סיפק הכנסה פסיבית בדמות שכר דירה.

מגוון – במובן הזה, תחום הנדל"ן למגורים הוא מנצח ברור. אם אתם לא מתעקשים על כך שהנכס להשקעה יהיה קרוב למקום המגורים שלכם, אז כל ישראל הופכת למגרש ההשקעות שלכם. אתם יכולים לבחור לקנות דירה להשקעה בכיכר המדינה בת"א, או דווקא להשקיע בפרויקט מעניין באילת המתחדשת, או בטבריה, עם נוף לכנרת. רוב הסיכויים שההשקעה תייצר עבורכם הכנסה פסיבית נאה לאורך זמן.

פוטנציאל השבחה ועליה בערך הנכס

בהשקעת נדל”ן למגורים קיים פוטנציאל גבוה יותר לכך שערך הנכס שלכם יעלה, במיוחד כאשר מדובר בנכסים במחירים נמוכים באזורים שעומדים בפני התחדשות עירונית. כל שיפוץ או עבודת התחדשות עירונית יעלו את ערכו של הנכס במידה משמעותית.

חוזים לטווח קצר – באופן טבעי, השקעה בנדל"ן למגורים דורשת חידוש של חוזה השכירות לעיתים יותר תכופות, ו/או מציאת שוכרים חדשים במקום אלו שעזבו. דבר נוסף שחשוב לזכור הוא שלעומת נכסי נדל"ן מסחריים, נכסים למגורים דורשים יותר שיפוצים, לעיתים יותר קרובות.

אפשרויות מימון – בסך הכל, אפשרויות המימון עבור השקעה בנדל"ן למגורים, דומות לאפשרויות הקיימות ברכישת נכס למגורים. ההבדל טמון בהיקף המשכנתא שניתן לקחת. אם בדירה ראשונה תוכלו לקבל עד 75% הלוואה משווי הדירה, בדירה שנייה או שלישית (להשקעה) ניתן לקבל רק עד 50% הלוואה מהשווי של הדירה. כמובן, תוכלו להגדיל את ההון העצמי שלכם, ולקחת על עצמכם משכנתא נמוכה יותר – על ידי הלוואה מהבנק או משכון הנכס בבעלותכם, גם אם יש עליו משכנתא.

ניהול ותחזוקה – אחזקה ותחזוקה של נכס למגורים נעשית על ידיכם ישירות, או באמצעות חברת ניהול אשר תגבה מכם עמלה שנתית.

ביקוש ורמת הסיכון של ההשקעה

נתוני המאקרו ברורים – קצב צמיחת האוכלוסייה בישראל, המחסור בקרקעות זמינות, קצב התחלות הבנייה שלא מצליח לענות על הצורך והפער בין הביקוש האדיר להיצע הקיים – הופכים את השקעות הנדל”ן למגורים לאחד מאפיקי ההשקעה הסולידיים והיציבים ביותר, בישראל ומעבר לה.

ומה בקשר למיסים?

אלברט איינשטיין אמר פעם שהנושא המסובך ביותר להבנה בעולם הוא מיסים. ספק אם ישנו תחום כלכלי אשר האמרה הזו נכונה לגביו יותר מאשר תחום המיסוי בנדל"ן.

ישנם מספר סוגי מיסוי על הכנסות מנדל”ן: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומס הכנסה על תשלומי השכירות. קיימים הבדלים ניכרים בין המיסוי על דירות המיועדות למגורי בעל הדירה, דירות מגורים המיועדות להשקעה ונכסים מסחריים. מדרגות המיסוי משתנות מעת לעת ע”י המדינה ולכן רצוי להתעדכן מול איש מקצוע לפני כל ביצוע עסקת נדל”ן.

לסיכום – השקעות נדל"ן הוא תחום רחב ומשוכלל, המורכב מקטגוריות ותת קטגוריות. גם 'בתוך' שני התחומים הבסיסיים שסקרנו כאן, קיימים עולמות שלמים של סוגי נכסים. היות ולכל אחד מהם ישנם גם יתרונות וחסרונות מובהקים משלו, חשוב ללמוד לעומק את תחום השקעות הנדל"ן לפני שעושים צעד מחייב כלשהו.

במקביל, מומלץ גם להתייעץ עם מתכנן פיננסי מנוסה. הוא יוכל לעזור לכם להגדיר במדויק את היעד הפיננסי שההשקעה שלכם בנדל"ן מסחרי או בנדל"ן למגורים אמורה לשרת, את טווח הזמן שאתם מייעדים להשקעה, ואת מידת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. ככל שכל הנקודות האלה תהיינה יותר ברורות לכם, כך החלטת ההשקעה שלכם תהיה מבוססת ונבונה יותר.

סדרת הסרטונים החינמית הזו תראה לך סוגי השקעות מגוונות >>>