3 אפיקי השקעה בנדל"ן בסכומים נמוכים שכדאי להכיר

קרנות השקעה בנדל"ן:

בישראל פועלות כיום מספר קרנות השקעה בנדל"ן. חלק מהן פועלות בעיקר בשוק הישראלי, אחרות פועלות דווקא מעבר לים וישנן גם קרנות המשלבות השקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל.

למעשה, כל מי שמצטרף לקרן השקעה בנדל"ן, מצטרף לקבוצה מקצועית של משקיעים. בעלי הקרן, בעצמם או בעזרת מומחים מטעמם, הינם בעלי ידע עצום בענף הנדל"ן וכל הצטרפות או מימון של פרויקט מתבצעים רק לאחר בדיקת נאותות, בדיקת זהות היזמים, עריכת דוח אפס מלא, דוחות של שמאים, בחינת חלופות, הערכת סיכונים ועוד.

אופן הפעילות של קרנות נדל”ן היא פשוטה – הן מקשרות ביניכם המשקיעים, לבין יזמים אשר זקוקים למימון משמעותי לשם פיתוח פרויקטים בקשת רחבה של תחומי נדל”ן: בניית מגורים, בנייה מסחרית, פרויקטים של תמ”א 38, נדל”ן תעשייתי ועוד. בלא מעט מקרים, השקעה בקרן נדל”ן תהיה לטווח של 3-4 שנים אשר אחריהן אפשר לצפות לתשואות נאות.

עם זאת, הניסיון מוכיח שלא כל העסקאות מגיעות לקו הגמר בהצלחה ומייצרות תשואות, וחלק קטן מהן אפילו נכשל לחלוטין. אבל, סיכונים אפשר לצמצם. ככל שתעשירו את עצמכם בידע רחב יותר ותלמדו לעומק את הנושא, כך תדעו לקבל החלטות מושכלות יותר.

מעבר לכך, להשקעה בקרנות נדל"ן יש מספר יתרונות ייחודיים: רף כניסה נמוך – אפשר להשקיע סכום לא גדול ביחס לרכישת נכס פרטי. ניהול מקצועי – הצטרפות למומחים שמכירים את התחום. שקיפות מלאה – אתם מקבלים מידע מלא על הפרויקטים הרלוונטיים לכם. השקעה פסיבית – אתם לא צריכים לנהל אותה.

בחן את עצמך, האם אתה מסוגל להרוויח מהשקעה במניות?

השתתפות בהשקעה חברתית

מודל ההשקעות החברתיות בנדל”ן הוא מודל המבוסס על גיוס הון ממספר משקיעים, כשכל משקיע שם את חלקו בהשקעה ונהנה מבעלות על הנכס ומתשואה על השקעתו בהתאם לחלקו בהשקעה הכוללת. למודל זה ישנם שני יתרונות חשובים:

בניגוד למצב עד כה, בו כל השקעה בנדל”ן הייתה כרוכה ברכישת נכס במיליוני שקלים, ובדרך כלל כנגד הלוואת משכנתא שהייתה נוגסת משמעותית ברווח הפוטנציאלי, השקעות חברתיות בנדל”ן מפזרות את מאמץ גיוס ההון על פני מספר רב של משקיעים, ומאפשרות לכל אדם להיכנס להשקעת נדל”ן עם מינימום של 100 אלף שקלים.

בדומה למודל קופות הגמל וקרנות הנאמנות בשוק ההון, מודל ההשקעות החברתיות בנדל”ן מרוכז בידיהם של אנשי מקצוע מנוסים, המספקים למשקיעים פלטפורמה מקצועית ומשפטית מלאה מקצה לקצה, לבחירת ההשקעות, לבחינתן ולניהול שלהן, מבלי שהמשקיעים יידרשו לידע וניסיון מקצועי קודם, או השקעת זמן ומאמץ בביצוע וניהול ההשקעה.

השקעה בקרנות ריט – (Real Estate Investment Trust)

קרנות ריט נוצרו לראשונה בארה"ב בתחילת שנות השישים. מטרת המהלך היה לעודד השקעה של הציבור הרחב בנכסים מניבים איכותיים וגדולים, בפיזור רחב ובניהול מקצועי. בארץ פועלות כיום מספר מצומצם של קרנות ריט. לעומת זאת, בארה"ב פועלות מאות קרנות ריט מסוגים שונים, ביניהן גם כאלה המציעות גם חשיפה לנדל"ן למגורים.
השקעה מסורתית ברכישת נכס קשורה בעלות ראשונית גבוהה, אליה מתווספות גם עלויות מעטפת: מס רכישה, עו"ד, שמאי, מתווך, ביטוח וכו'. לכך צריך להוסיף, וגם את האנרגיה והזמן הנדרשים לניהול נכס, תפעול לוגיסטי שוטף, מציאת שוכרים ועוד פעולות המוטלות עליכם כמשקיעים המחזיקים בנכס פיסי. בתנאי השוק העכשוויים, התשואה הממוצעת מסוג השקעה זו עשויה לנוע בטווח שבין כ-2% ועד כ-4%, בתרחיש האופטימי.

במקביל, יש את קרנות הריט, שכל אחת מהן היא גוף שתכליתו השקעה בנכסי מקרקעין מניבים ובהיותו כזה, זכאי לשורת הקלות והטבות מס מפליגות, בכפוף למספר תנאים מצטברים: השקעה לכל הפחות של 75% מהון הקרן בנדל"ן מניב; מגבלות מינוף; התחייבות לחלוקת דיבידנד למשקיעי הקרן בשיעור של 90% לפחות; פיזור הון מניות במנגנון המונע בעל שליטה יחיד וכיוצא בזה. הפיקוח המשפטי הזה נועד לשמור על האינטרס של המשקיע ולמנוע הרפתקאות מיותרות.

רובן המכריע של הקרנות פועלות לפי מודל עסקי אחיד: רכישת נכסים מניבים, בשאיפה עם שוכר יציב לטווח ארוך, ניהול הנכסים וגביית דמי שכירות, המחולקים מעת לעת כדיבידנד לבעלי המניות, כאשר בהמשך המטרה היא לייצר מעין "אקזיט" על ההשקעה, באמצעות השבחת הנכס ומכירתו במחיר גבוה מעלות הרכישה.

כאמור, השקעה בקרנות ריט שונה מהשקעות הנדל"ן המוכרות, מפני שהשקעה בקרנות ריט מתבצעת באמצעות רכישת יחידות השתתפות בקרן השקעות נדל"ן, ולא באמצעות רכישה ישירה של נכס. רכישת מניות בקרן מאפשרת לכם להשקיע סכום התחלתי נמוך וליהנות מחשיפה למגוון נכסים מניבים בסכומים נמוכים.

כמובן, לצד כל היתרונות של קרנות ריט, ישנם גם מספר חסרונות שחשוב להכיר. הראשון הוא העובדה שהצלחתן תלויה באיכותם וביצועיהם של הנהלות הקרנות. החסרון השני הוא תלות בשוק ההון – רוב הרווחים מחולקים למשקיעים כדיבידנדים. זאת אומרת שכדי לצמוח, הקרן צריכה להסתמך על שוק ההון, ולהנפיק עוד יחידות או איגרות חוב. החיסרון השלישי שצריך לציין הוא כמובן התנודתיות. כאשר אתם משקיעים בקרן ריט, אתם משקיעים בשוק המניות, שהוא שוק תנודתי.

לסיכום:

כיום, קשה מאוד למצוא השקעות סולידיות בסכומים נמוכים. פיקדונות וחסכונות בבנק, השקעות אג"ח ואפיקים סולידיים, כולם מייצרים בין 1% ל – 2% תשואה לשנה – נמוכה יחסית לזו המקובלת בשוק הנדל"ן, גם בהשקעה בסכום נמוך.

באופן כללי, ללא קשר לסכום ההשקעה, נקודת החולשה העיקרית בהשקעות נדל"ן היא היעדר הנזילות של כספי ההשקעה, בניגוד להשקעה במניות וכדומה, שם נזילות הכספים שלכם נשמרת במלואה. אם אין לכם בעיה עם השקעה למספר שנים תוך ויתור על נזילות מהירה וקלה של הכסף שהשקעתם,ואתם יכולים להקדיש את הזמן הדרוש לאיתור השקעה טובה בסכום נמוך, שוקי הנדל"ן בישראל ובחו"ל פורסים בפניכם מגוון אפשרויות מעניינות להשקעה בסכומים קטנים.

סדרת הסרטונים החינמית הזו תראה לך סוגי השקעות מגוונות >>>